Một số thay đổi quan trọng liên quan đến Sổ đỏ từ 08/02/2021

Đáng chú ý, theo Nghị định 148, nhiều quy định liên quan đến Sổ đỏ sẽ có sự thay đổi. Đầu tiên là việc dồn điền đổi thừa không còn được cấp đổi Sổ đỏ. Cụ thể, Nghị định 148 quy định một trong những trường hợp được cấp đổi Sổ đỏ cũng như cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng đã cấp là “do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”. Trước đây, điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp trên còn bao gồm “do dồn điền đổi thửa”.

Đặc biệt, người dân được lựa chọn thời gian, địa điểm làm Sổ đỏ theo nhu cầu. Theo đó, Nghị định 148 đã bổ sung một quy định khá cởi mở liên quan đến thủ tục cấp Sổ đỏ. Cụ thể: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục không quá thời gian do UBND cấp tỉnh quy định.

Như vậy, với quy định nêu trên, từ ngày 08/02/2021, người dân có thể làm thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ nhanh, tại nhà nếu như có nhu cầu.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 148, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dồn điền đổi thửa, trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, thì người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Sổ đỏ đã cấp để làm thủ tục cấp Sổ đỏ mới.

Việc trao Sổ đỏ được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng. Trong đó, người sử dụng đất ký, nhận Sổ đỏ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Sổ đỏ cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý. Còn khoản 5 Điều 78 của Nghị định 43 quy định, trong trường hợp trên thì là “cấp đổi Sổ đỏ”.

Đáng chú ý, Nghị định 148 sửa đổi khoản 4 và khoản 5 Điều 87 của Nghị định 43 về việc thu hồi Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định. Trong đó bổ sung quy định như sau: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ trong các trường hợp thu hồi Sổ đỏ theo bản án, quyết định của Tòa án; theo kết luận thanh tra của cơ quan thanh tra; theo thông báo của người sử dụng đất, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ tại thời điểm thu hồi Sổ đỏ.

Nhiều thay đổi hứa hẹn mang đến sự tiện lợi cho người dân

Trao đổi xung quanh một số quy định mới của Nghị định 148, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TGS thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết thêm: Trước đây với nhà ở và công trình xây dựng phải xin phép xây dựng có thời hạn, các cơ quan thường lúng túng về thời hạn của nhà ở và thường từ chối việc ghi nhận tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà ở, công trình chỉ có giấy phép xây dựng có thời hạn.

Tuy nhiên, với việc bổ sung giấy phép xây dựng nhà ở, giấy phép xây dựng công trình không phải nhà ở có thời hạn đã tháo gỡ đi rào cản đối với nhiều người sở hữu nhà ở, công trình xây dựng lâu nay luôn sống trong sự lo lắng vì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở, công trình xây dựng. Giờ đây, người dân đã có thể yên tâm sinh sống trên ngôi nhà của mình và có thể thực hiện được đầy đủ các quyền của người sở hữu tài sản là nhà ở khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay.

Luật sư Tuấn cũng chia sẻ, theo quy định tại khoản 19 Điều 1 Nghị định 148: “Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy, so với khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014 chỉ quy định Văn phòng đăng ký đất đai thì Nghị định 148 đã bổ sung thêm cơ quan được quyền cấp, cấp lại, cấp đổi sổ đỏ là các Chi nhánh.

Về Văn phòng đăng ký đất đai, theo Thông tư liên tịch số 15/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính quy định Văn phòng đăng ký đất đai là một đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Bên dưới Văn phòng đăng ký đất đai là các Chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Theo quy định cũ, nhiệm vụ, chức năng, cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được quy định bởi quyết định của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường. Nghĩa là, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các tỉnh khác nhau sẽ có nhiệm vụ và quyền hạn khác nhau, không đồng nhất. Đồng thời các thủ tục thì cũng chuyển lại cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xử lý.

Còn với Nghị định 148, sau ngày 08/02/2021, tất cả các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước đều có nhiệm vụ, chức năng như nhau, giúp thống nhất về thủ tục và giảm tải cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Ngoài ra, Luật sư Tuấn nhấn mạnh một điểm trong Nghị định 148, đó là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng không quá thời gian thực hiện thủ tục do UBND cấp tỉnh quy định.

“Như vậy, dường như các thủ tục liên quan đến đất đai có thể đang theo hướng dịch vụ hóa, đây là việc các nước tiên tiến trên thế giới đã thực hiện từ lâu. Thay đổi này hứa hẹn mang đến sự tiện lợi và đơn giản hóa các thủ tục cho người dân. Có thể sẽ không còn cảnh người dân phải chầu chực xếp hàng nhiều tiếng đồng hồ để thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất hay một thủ tục đơn giản như sang tên Sổ đỏ”, Luật sư Tuấn bình luận và nhấn mạnh: Đây chỉ là một số các thay đổi nổi bật liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã cho thấy sự nỗ lực của Nhà nước trong việc cải cách, thay đổi pháp luật theo hướng hoàn thiện và đảm bảo lợi ích của người dân hơn.

Xem thêm tại

Krish Nguyen