Áp dụng một số quy tắc chung có thể giúp ích trong việc xác định liệu một khoản đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời hay không.
Quy tắc 50% trong Bất động sản được hiểu đơn giản là chi phí hoạt động của Bất động sản bằng khoảng 50% tổng thu nhập của nó. Quy tắc này được dùng để ước tính lợi nhuận tiềm năng từ Bất động sản cho thuê, nhưng không phải ai cũng hiểu quy tắc này.
Khái niệm về quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản
Quy tắc 50% hoặc quy tắc 50 trong đầu tư Bất động sản có nghĩa là chỉ nên phân bổ một nửa tổng thu nhập từ Bất động sản cho thuê để sử dụng cho các chi phí hoạt động khi xác định khả năng sinh lời.
Ví dụ, một Bất động sản cho thuê tạo ra 1 tỷ đồng hàng năm trong tổng giá thuê, 500 triệu trong số đó được dành ra để trang trải chi phí theo quy tắc 50%. 500 triệu đồng còn lại chính là lợi nhuận ròng.
Điều quan trọng cần lưu ý là quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản áp dụng cho những chi phí nào:
-
Thuế Bất động sản
-
Bảo hiểm Bất động sản
-
Thời điểm Bất động sản bỏ trống
-
Bảo trì và bảo dưỡng
-
Sửa chữa
-
Tiện ích
Điều này cũng có nghĩa là quy tắc 50% này không áp dụng cho khoản thanh toán thế chấp và chi phí quản lý Bất động sản.
Việc tính toán quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản rất đơn giản, không có công thức phức tạp nào liên quan. Bạn chỉ cần ước tính tổng tiền thuê mà Bất động sản có thể tạo ra hàng tháng hoặc hàng năm, sau đó chia cho hai.
Giả sử bạn đang cân nhắc đầu tư vào một Bất động sản có khả năng tạo ra tổng tiền thuê là 30 triệu đồng mỗi tháng. Nếu bạn áp dụng quy tắc 50% thì 15 triệu trong số đó sẽ được dành cho các chi phí, không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp và chi phí quản lý Bất động sản. Nếu Bất động sản có khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là 10 triệu đồng, vậy về mặt lý thuyết lợi nhuận hàng tháng còn lại của bạn là 5 triệu, đó là trong trường hợp bạn tự quản lý Bất động sản của chính mình thay vì thuê một nhà quản lý Bất động sản.
Mục đích áp dụng quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản
Quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản được coi là kim chỉ nam chứ không phải là tiêu chuẩn cố định để đánh giá khả năng sinh lời. Quy tắc này đơn giản này sẽ giúp các nhà đầu tư ước tính lợi nhuận mà họ có thể nhận được khi đầu tư vào một Bất động sản cho thuê cụ thể, đồng thời giúp họ tránh việc đánh giá thấp chi phí sở hữu Bất động sản.
Quy tắc 50% cũng có những hạn chế vì bạn đang tính toán dựa trên các số liệu tĩnh. Chẳng hạn, giả sử bạn mua một Bất động sản cho thuê và sáu tháng sau, một thiên tai xảy ra trong khu vực. Bất động sản của bạn không bị hư hại nhưng do thiệt hại đối với các Bất động sản khác và yêu cầu bồi thường gia tăng, các công ty bảo hiểm tăng giá để cân bằng sổ sách của họ. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho bảo hiểm Bất động sản, điều mà khi áp dụng quy tắc 50% ở thời điểm mua Bất động sản bạn không tính đến.
Quy tắc 50% có thể là điểm khởi đầu để bạn quyết định có nên đầu tư vào Bất động sản cho thuê cụ thể hay không. Tuy nhiên, có những yếu tố khác mà bạn cần xem xét ngoài quy tắc 50%. Bạn cần cân nhắc nếu thuế tăng, các khoản chi khác như bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và tiện ích cũng tăng theo thời gian và điều đó có nghĩa là bạn phải quyết định tăng giá thuê như thế nào cho phù hợp. Lạm phát cao hơn có thể có lợi cho chủ sở hữu Bất động sản vì họ có thể điều chỉnh giá cho thuê tăng lên nhưng điều đó cũng có nghĩa là họ phải trả nhiều tiền hơn cho khoản thế chấp để sở hữu Bất động sản đó.
Cuối cùng, điều quan trọng là bạn phải thực hiện nghiên cứu về thị trường cho thuê trong khu vực có Bất động sản đó. Bạn cần nghiên cứu xu hướng giá cho thuê, nhu cầu thuê nhà và mức độ quan tâm chung trong khu vực đó. Bạn cũng cần tìm hiểu giá trị Bất động sản, phí bảo hiểm và chi phí tiện ích để hiểu rõ hơn về số tiền bạn có thể trả để sở hữu một căn nhà cho thuê.
Quy tắc 1% trong đầu tư Bất động sản là gì?
Quy tắc 1% có thể được áp dụng song song với quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản. Quy tắc 1% trong đầu tư Bất động sản có nghĩa là tiền thuê hàng tháng của Bất động sản phải bằng hoặc không thấp hơn 1% giá mua của Bất động sản đó. Vì vậy, nếu bạn đang xem xét đầu tư một Bất động sản cho thuê được niêm yết ở mức 5 tỷ đồng, bạn sẽ có thể cho thuê nó với giá ít nhất 50 triệu đồng một tháng.
Quy tắc 1% trong đầu tư Bất động sản, cùng với quy tắc 50%, được dùng để đánh giá lợi nhuận mà Bất động sản có khả năng tạo ra. Bạn cũng có thể sử dụng quy tắc 1% khi quyết định tính tiền thuê. Nhưng cũng giống như quy tắc 50%, bạn phải áp dụng dựa vào hoàn cảnh thực tế.
Tóm lại, quy tắc 50% trong đầu tư Bất động sản là một công thức ước tính nhanh để xác định khả năng sinh lời của Bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, quy tắc này không cố định và không phải lúc nào nó cũng chính xác khi áp dụng vào thực tế. Mở rộng quy tắc 50% với những nghiên cứu bổ sung có thể giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt nhất có thể khi lựa chọn mua một căn hộ cho thuê.
