Lạm phát đang đạt mức cao nhất trong nhiều thập kỷ ở nhiều nước trên thế giới. Áp lực lạm phát đè nặng lên tăng trưởng của mọi quốc gia và cuộc sống của từng người dân. Giá lương thực liên tục tăng khi 26 quốc gia hạn chế xuất khẩu, trong khi giá dầu tăng trên 120 USD/1 thùng trong tháng 5 và tháng 6 vừa qua do lệnh cấm nhập khẩu dầu từ Nga của Liên minh châu Âu (EU). Thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài vòng xoáy này.
Triển vọng kinh tế trong siêu lạm phát
Khủng hoảng chi phí sinh hoạt
Niềm tin của người tiêu dùng đang suy yếu do áp lực chi phí sinh hoạt và các vấn đề tiêu cực từ kinh tế đến địa chính trị. Tuy nhiên, những gì người tiêu dùng nói và những gì họ làm có thể khác nhau. Mặc dù niềm tin của người tiêu dùng giảm ở Anh, xuống mức thấp kỷ lục) ở UAE và Úc cùng một số quốc gia khác, vẫn có những tín hiệu tích cực như chi tiêu bán lẻ vào tháng 4 tại Anh đã tăng bất chấp các vấn đề căng thẳng về giá năng lượng.
Các nền kinh tế vẫn đang mở rộng
Về cơ bản, các nền kinh tế vẫn đang mở rộng dù tốc độ chậm hơn trước. Chỉ số nhà quản lý mua hàng (PMI), thể hiện hoạt động của các nhà sản xuất và cung cấp dịch vụ, cho thấy điều này. Chỉ số PMI vào tháng 5/2022 trên toàn cầu đạt 53,7 (tiêu chuẩn tăng trưởng là 50), giảm một chút so với mức 55,8% vào một năm trước đó.
Tất cả các nền kinh tế châu Á, đều có chỉ số PMI trong tháng 5 đạt trên 50, ngoại trừ Trung Quốc đại lục do các lệnh phong tỏa để ngăn chặn Covid-19. Khu vực châu Á – Thái Bình Dương cũng được coi là động lực tăng trưởng toàn cầu nhờ mức đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt kỷ lục.
Thị trường lao động mạnh mẽ
Thị trường lao động mạnh mẽ hỗ trợ nhiều hơn cho tăng trưởng và kinh tế hộ gia đình. Từ Anh đến Úc và Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp đều thấp, nếu không muốn nói là thấp kỷ lục, bất chấp dịch bệnh. Trên thực tế, số lượng người thất nghiệp nhiều hơn số lượng vị trí tuyển dụng hiện tại ở nhiều thị trường như Mỹ. Sức mạnh của thị trường lao động và mức độ đảm bảo việc làm cao hơn sẽ hỗ trợ tăng trưởng tiền lương và chi tiêu của người tiêu dùng.
Các quy định về lạm phát
UAE cũng đang triển khai các biện pháp điều tiết để kiềm chế lạm phát. Chính phủ đang điều tiết giá của khoảng 11.000 hàng hóa để hạn chế mức độ chuyển giá cao hơn cho người tiêu dùng. Các nhà bán lẻ phải xin phép chính phủ trước khi tăng giá các mặt hàng này, bao gồm sữa tươi và khô, gà tươi và trứng, bánh mì, bột mì, đường, muối, gạo và các loại đậu, dầu ăn, nước khoáng và các mặt hàng khác.
Các quốc gia trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang thực hiện nhiều chiến lược để tránh biến động tiền tệ như từng xảy ra vào năm 2013, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ công bố kế hoạch giảm bớt việc mua tài sản và khiến các thị trường mới nổi bị tổn thương. Các ngân hàng trung ương của khu vực đều đang nỗ lực củng cố chính sách tiền tệ, chẳng hạn như Singapore đã tăng tỷ giá và dự trữ tiền tệ lên mức cao kỷ lục.
Chi phí tài chính tăng
Chi phí tài chính đã tăng mạnh trên toàn cầu, khiến một số lĩnh vực bất động sản trở nên dễ bị tổn thương hơn. Lãi suất cho vay đã tăng mạnh trước các động thái dự kiến của các ngân hàng trung ương.
Ben Burston, nhà kinh tế trưởng tại Knight Frank Australia lưu ý rằng mặc dù Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã điều chỉnh lãi suất thêm 25 điểm phần trăm (lên 0,35% vào tháng 06/2022), chi phí nợ đã tăng khoảng 200 điểm phần trăm. Kể từ đó, RBA đã thực hiện tăng lãi suất thêm 50 điểm phần trăm, lên 0,85%. Báo cáo cũng cho thấy chi phí nợ tăng cũng xảy ra ở các thị trường châu Âu.
Tâm lý có thể đã thay đổi đối với các lĩnh vực bất động sản có mức tăng trưởng mạnh nhất do lãi suất tăng. Ví dụ, bất động sản nhà ở và công nghiệp tại Úc là những ngành nhạy cảm nên dễ bị định giá lại hơn. Trong khi đó, các lĩnh vực có khả năng sinh lời cao hơn như văn phòng và bán lẻ sẽ trở nên hấp dẫn hơn.
Bất động sản có phải là hàng rào chống lạm phát không?
Nhu cầu và triển vọng mạnh mẽ khiến bất động sản được coi là một hàng rào chống lạm phát tốt, mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Khối lượng đầu tư toàn cầu trong Q1/2022 cao hơn 30% so với mức của năm 2021, mặc dù tốc độ này có thể giảm dần các tháng còn lại của năm. Trong đó, các nhà đầu tư tư nhân cho thấy sự quan tâm rất lớn đến bất động sản. Một khảo sát của Knight Frank cho thấy 23% những người sở hữu tài sản ròng có giá trị cao (UHNWI) trên toàn cầu đang tìm cách củng cố danh mục đầu tư bằng các bất động sản tạo ra thu nhập, và 20% đang xem xét đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ REIT.
Cũng không thể không nhắc đến một lượng đáng kể vốn của các tổ chức, doanh nghiệp đang nhắm vào thị trường bất động sản. Số vốn đã và đang được huy động hoặc chưa được triển khai là khá lớn. Rất nhiều nguồn vốn trong số này không bị ảnh hưởng bởi chi phí tài chính tăng cao. Ví dụ, theo Khảo sát huy động vốn của Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản không niêm yết tại châu Âu vào năm 2022, hơn 254 tỷ euro đã được huy động cho bất động sản không niêm yết vào năm 2021 trên toàn cầu và chỉ khoảng 53% số vốn này đã phân bổ xong.
Thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng khác nhau từ lạm phát, nhưng ngay cả những thị trường dễ bị tổn thương nhất do lạm phát và các quy định kiểm soát cũng khó có thể sụp đổ. Theo tạp chí Economist, giá nhà không có khả năng giảm mạnh, nhưng nỗi đau do lãi suất thế chấp tăng sẽ khiến một số quốc gia chịu ảnh hưởng nhiều hơn những quốc gia khác.
Điển hình là New Zealand, thị trường nhà ở tại đây đã sụt giảm mạnh do lãi suất tăng và các quy định điều tiết của chính phủ. Theo đó, doanh số bán nhà trong 4 tháng đầu năm 2022 thấp hơn 14% so với mức trung bình của cùng kỳ năm 2018 và 2019. Tốc độ tăng trưởng hàng năm chậm lại từ hơn 20% trong Q3/2021 xuống còn 14% trong Q1/2022.
Triển vọng và khả năng phục hồi
Các thị trường bất động sản lớn có thể ít bị thay đổi hơn do tỷ lệ người mua bằng tiền mặt cao hơn. Khảo sát cho thấy tiền mặt sẽ là chiến lược tài chính chính cho việc mua nhà vào năm 2022, đặc biệt là đối với Anh và Úc. Hay tại Dubai, trong vòng nửa đầu năm 2022, khoảng 18% người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, giảm từ mức 40% vào năm 2021 và hơn 50% vào năm 2007.
Rõ ràng, lạm phát sẽ là đặc điểm chính của năm 2022 và sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi tiêu của người tiêu dùng. Tuy nhiên, các nền kinh tế đang ở vị thế tốt hơn so với các giai đoạn lạm phát hoặc lãi suất tăng trước đây sẽ phản ánh khả năng phục hồi tốt hơn thông qua thị trường bất động sản.
