Krish Nguyen – Singapore đã tự khẳng định mình như một trung tâm của các quỹ đầu tư tín thác Bất động sản (Reit) trong suốt hai thập kỷ qua. Giờ đây, sau ảnh hưởng nặng nề từ sự bùng phát của Covid-19, Reits của Singapore đang dần quay trở lại thị trường với một sứ mệnh: tiếp tục mở rộng ra toàn cầu.
Ông Gordon Tang và vợ là bà Celine, một trong những người người nắm giữ cổ phần lớn nhất của các Reits tại Singapore, thuộc nhóm những người dẫn đầu cuộc đua. Họ đang sở hữu 10% quỹ Suntec, đã hoàn tất việc mua lại 50% cổ phần của một bất động sản tại London, đã chốt xong thỏa thuận trị giá 430,6 triệu bảng Anh (758 triệu đô la Singapore) nhưng đang phải tạm hoãn do đại dịch.
Lippo Malls Indonesia Retail Trust và IReit Global, trong đó tài phiệt Trung Quốc Tong Jinquan sở hữu hơn 4,8% cổ phần, đang huy động tiền để tài trợ cho các thương vụ sáp nhập ở Indonesia và Tây Ban Nha.
Trong khi đó, Keppel Reit và Ascendas Reit đều đã mua các bất động sản văn phòng ở Úc vào tháng 9.
Giống như nhiều ngành công nghiệp khác, Reits đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch. Hơn 340 tỷ đô la Mỹ (465 tỷ đô la Singapore) của thị trường này đã bị xóa sổ trong năm nay, khi nhân viên rời khỏi văn phòng ở các thành phố lớn và người mua hàng chuyển hướng sang thương mại điện tử.
Đối với các bất động sản bán lẻ và văn phòng ở các trung tâm tài chính từ New York đến London và Paris, tương lai vẫn còn tồi tệ khi các công ty yêu cầu nhân viên làm việc ở nhà và các hạn chế đi lại được chính phủ các nước đưa ra để ngăn chặn sự gia tăng số ca nhiễm đột biến trong mùa đông. Chỉ có 15% nhân viên văn phòng ở New York dự kiến sẽ trở lại nơi làm việc vào cuối năm 2020.
Nỗ lực cải thiện tình thế
Nhưng ngay cả khi Covid-19 bùng phát trở lại ở hầu hết các nước châu Âu và Mỹ, một số Reits đã đặt cược rằng các thị trường bất động sản hàng đầu trên khắp thế giới cuối cùng sẽ phục hồi và đang tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án gặp khó khăn về tài chính.
Đối với các quỹ tín thác ở Singapore, nơi có nhiều Reits nhất ở châu Á ngoại trừ Nhật Bản, các giao dịch đang dần bắt đầu tăng lên, một phần do chi phí tài chính thấp hơn. Hầu hết các thương vụ trị giá 3 tỷ đô la được công bố kể từ tháng 1 diễn ra trong quý 3, DBS Group Holdings Ltd. cho biết trong một tài liệu công bố vào ngày 29 tháng 9.
DBS cho biết thêm rằng thị trường này sẽ tiếp tục cải thiện trong suốt thời gian còn lại của năm 2020 và đầu năm 2021. Nhà phân tích Derek Tan dự kiến sẽ có thêm nhiều thương vụ mua lại khi cuộc khủng hoảng do đại dịch dần biến mất theo thời gian.
Patrick Wong, nhà phân tích cấp cao của Bloomberg Intelligence, cho biết: “Các giao dịch từ các tài sản gặp khó khăn do đại dịch mang lại một số cơ hội tốt để tiền từ châu Á tiếp cận thị trường nước ngoài. Nhiều giao dịch dự kiến sẽ diễn ra trong thời gian tới”.
Mapletree Logistics Trust là một trong những công ty đã khởi động lại việc đẩy mạnh đầu tư ra nước ngoài. Họ đã chi 1,09 tỷ USD cho bất động sản ở Trung Quốc, Malaysia và Việt Nam. Frasers Logistics & Commercial Trust, được kiểm soát bởi người giàu nhất Thái Lan, Charoen Sirivadhanabhakdi, cho biết vào tháng 8 rằng họ sẽ mua bất động sản ở Úc và Anh với giá khoảng 90 triệu USD. Ông này đang tìm mua thêm bất động sản mới, ngay cả khi tài sản của ông đã giảm hơn 9 tỷ USD trong năm nay xuống chỉ còn ở mức 10,4 tỷ USD, theo Chỉ số tỷ phú của Bloomberg.
Hàng triệu đô la đã bị thổi bay
Khối tài sản của vợ chồng ông Tang cũng bị ảnh hưởng, với tổng giá trị nắm giữ của họ trong ba quỹ Reits hiện được giao dịch giảm 234 triệu USD trong năm 2020, xuống chỉ còn ở mức 519 triệu USD. Theo dữ liệu của Bloomberg, trước đó tổng giá trị cổ phần của họ đã tăng 40 triệu USD vào cuối tháng 3.
Ngoài cổ phần tại Suntec Reit, gia đình nhà Tang còn kiểm soát Tập đoàn SingHaiyi, một nhà phát triển đã mở rộng sang Mỹ và Úc; đồng thời có cổ phần tại OUE Commercial Reit, công ty sở hữu các bất động sản trên khắp Singapore và Thượng Hải; và Cromwell European Reit. Eagle Hospitality Trust, một khoản đầu tư khác của họ, đã bị đình chỉ kể từ tháng 3 khi người quản lý quỹ bị vỡ nợ với khoản vay 341 triệu USD.
Frasers Logistics từ chối đưa ra bình luận về tình trạng thua lỗ.
Trong khi đó, Chong Kee Hiong, Giám đốc điều hành của ARA Trust Management (Suntec), và là giám đốc của Suntec Reit, cho biết: “Dù đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn ra, chúng tôi tin rằng London sẽ tiếp tục là một thị trường toàn cầu quan trọng, nơi các tài sản chất lượng tốt được săn đón”, khi đề cập đến việc quỹ này vừa mua lại dự án Nova tại London.
“Lợi nhuận tích lũy, vị trí tốt, tài sản chất lượng cao ở các thành phố quan trọng là tiêu chí mua lại của chúng tôi. Nova Properties đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này. Chúng tôi tự tin rằng những tài sản này sẽ tăng cường sự ổn định thu nhập cho quỹ Reit của chúng tôi”.
Kể từ khi Singapore niêm yết quỹ Reit đầu tiên vào năm 2002, thị trường này đã phát triển theo cấp số nhân. Quốc đảo này hiện có 44 Reits và quỹ đầu tư bất động sản với tổng giá trị thị trường là 101 tỷ đô la, theo báo cáo của Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 10.
Năm ngoái, gần 45% các đợt chào bán công khai lần đầu của Reit trên thế giới đã ra mắt ở Sở giao dịch chứng khoán Singapore, vượt qua cả những nơi như Mỹ, Úc và Nhật Bản.
Wong của Bloomberg Intelligence cho biết, các chính sách khuyến khích thuế, sự hỗ trợ của các quy định, và sự thèm muốn ngày càng tăng của các nhà đầu tư do tỷ suất cổ tức cao, ở mức 6,8% theo báo cáo của Sở giao dịch chứng khoán Singapore, đã khiến nơi đây trở thành mảnh đất tuyệt vời cho Reits.
Ông nói: “Singapore đã thu hút một số lượng Reits bằng tài sản toàn cầu trong vài năm qua. Điều này tạo ra tiền đề quan trọng để thu hút thêm nhiều Reits tương tự được niêm yết tại Singapore thay vì các thị trường châu Á khác như Hồng Kông và Nhật Bản”.
Do khan hiếm đất đai tại Singapore, các quỹ tín thác từ lâu đã chuyển trọng tâm sang thị trường nước ngoài. Báo cáo của Sở giao dịch chứng khoán Singapore cho thấy hơn 80% Reits và quỹ đầu tư bất động sản của Singapore đã đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Australia là một thị trường quan trọng, với số lượng giao dịch đến nước này tăng 72% trong nửa đầu năm ngay cả khi số tiền của họ vẫn ở mức thấp, theo công ty tư vấn bất động sản Knight Frank LLP.
Tuy nhiên, các quỹ Reits của Singapore không chỉ mở rộng ra nước ngoài. Thị trường nội địa cũng đang có nhiều triển vọng khi các quỹ này được hưởng lợi từ việc các công ty Trung Quốc đặt trụ sở tại Singapore. ByteDance, chủ sở hữu ứng dụng video TikTok, đang chuyển đến One Raffles Quay, thuộc sở hữu của Suntec Reit; trong khi Alibaba Group Holding Ltd mua lại 50% cổ phần của AXA Tower vào tháng 5 và sẽ là người thuê chính của tòa nhà nằm ở quận tài chính trung tâm này.
Knight Frank cũng lưu ý trong báo cáo nghiên cứu quý 3 rằng: “Sự quan tâm đến các thương vụ mua lại của các quỹ Reits tại Singapore, nhờ việc các công ty công nghệ lấp đầy các bất động sản thương mại tại đảo quốc này, được dự đoán sẽ tăng lên trong năm tới”.
