Suy giảm hiệu quả đầu tư
Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian qua?
Thị trường bất động sản trong thời gian qua liên tục có biến động phức tạp. Theo đó, nóng nhất là phân khúc đất nền tại khu vực ven đô Hà Nội và TP HCM, khu vực xung quanh sân bay Long Thành (Đồng Nai)… hay một số tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng… giá trung bình tăng 50-60%.
Một phân khúc khác cũng đang phát triển nóng đó chính là bất động sản công nghiệp. Mặc dù nguồn cung lớn bởi nhiều khu công nghiệp mới ra đời, nhưng giá vẫn tăng do xu hướng tăng đất nền lân cận và kỳ vọng đầu tư nước ngoài sẽ bùng nổ ở Việt Nam sau khi dịch bệnh Covid-19 qua đi.
Ở một đất nước như Việt Nam, mật độ dân cư đông gấp đôi Trung Quốc thì việc khan hiếm đất đai là điều dễ hiểu. Mặt khác tốc độ đô thị hóa quá chậm, đồng nghĩa cơ sở hạ tầng tỉnh lẻ yếu kém, làm gia tăng làn sóng di cư từ nông thôn, càng dẫn tới áp lực lên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, khi không được “chia lửa” bởi các đô thị vệ tinh.
TS. Lê Xuân Nghĩa
Trong khi đó, phân khúc văn phòng cho thuê mới có dấu hiệu phục hồi nhẹ sau thời kỳ giảm lỗ; nhà chung cư có biến động tăng chút nhưng không nhiều, riêng chung cư cao cấp còn có dấu hiệu giữ giá, lượng mua giảm.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhìn chung vẫn đóng băng, một số chỗ mới đây có dấu hiệu ấm trở lại nhưng cũng chưa rõ ràng vì thị trường còn đang nghe ngóng diễn biến dịch Covid-19…
Căn hộ chung cư gắn với nhu cầu nhà ở thực nhưng phân khúc này giá tăng không đáng kể, trong khi đất vùng ven lại tăng chóng mặt, tình trạng này phản ánh điều gì?
Đây là dấu hiệu đầu cơ mạnh vào khu vực thị trường tài sản, trong đó có bất động sản.
Nguyên nhân xuất phát từ tâm lý kỳ vọng đón nhận cơ hội lên quận của các huyện ngoại thành Hà Nội và TP HCM, đồng thời cơ hội mới từ các địa phương gắn với các dự án vùng kinh tế như Vân Đồn, Phú Quốc, Vân Phong…
Đáng nói, trong bối cảnh tình hình sản xuất kinh doanh bị “kẹt” cả đầu ra lẫn đầu vào, nhiều nhà đầu tư đã ôm vốn lao vào đầu tư bất động sản với hy vọng sau khi Covid-19 qua đi sẽ bán được giá, dành tiền quay trở lại sản xuất kinh doanh.
Bất động sản sốt, nghĩa là giá nhà ở tăng, giá thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh tăng, giá thành mọi sản phẩm, hàng hóa dịch vụ cũng tăng theo. Trong khi nền kinh tế còn đang phải đối mặt với những khó khăn do dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp chưa gượng dậy nổi sau dịch, người dân bị giảm thu nhập, thì việc giá đất tăng từ thành thị tới nông thôn có thể gây ra những hệ lụy gì?
Trong dịp dịch bệnh Covid-19 bùng nổ, nhiều nước cũng đã đối mặt với hiện trạng sốt đất, phải áp dụng biện pháp kiềm chế khẩn cấp do lo sợ nguồn lực tài chính lớn bị đầu tư vào tài sản cố định không sinh lời, không tạo ra công ăn việc làm và giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Mặt khác, đáng lo ngại hơn, trong khi doanh nghiệp đang phải đối mặt với cơn lốc giá đầu vào (nguyên vật liệu, chi phí vận tải, tỷ giá…), nay lại phải đối mặt với cơn sốt đất. Giá đất tăng tiếp tục đẩy chi phí logistics tăng, chi phí mặt bằng tăng, chi phí nguyên liệu cũng sẽ tiếp tục tăng… Hậu quả là khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp nội địa đã thấp lại thêm yếu; hiệu quả đầu tư suy giảm mạnh, kể cả đầu tư công và đầu tư tư nhân.
Ví như khi làm một con đường, xây một nhà xưởng thì riêng phần đền bù giải phóng mặt bằng ngốn chi phí nhiều nhất. Đây cũng chính là lý do khiến Việt Nam mới có những “con đường đắt nhất hành tinh”, do chi phí đền bù quá khủng!
Tình cảnh này gây hao tốn vô cùng chi phí đầu tư về cơ sở hạ tầng cho cả Nhà nước và xây dựng mở rộng cơ sở sản xuất đối với khu vực tư nhân. Do đó giá đền bù cao hơn và dự toán giá cho thuê mặt bằng cũng cao hơn so với trước đây. Tôi lấy ví dụ, đang từ 100 USD/chu kỳ cho thuê thì tới nay đã có những khu công nghiệp tăng lên hơn 200 USD/chu kỳ cho thuê. Điều đó có nghĩa là chi phí thuê mặt bằng của doanh nghiệp đã tăng gấp đôi!
