Dù là người luôn theo dõi, cập nhật các thông tin về thị trường bất động sản những tôi cũng khá bất ngờ với mức giá chủ đầu tư chào bán ra từ dự án ở khu vực này. Một vị trí cách trung tâm thành phố khoảng 14km và có điều giao thông cũng không mấy thuận lợi khi mật độ giao thông khu vực này rất cao với rất nhiều xe tải, xe container từ khu vực cảng Cát Lái di chuyển trên trục đường chính. Các tiện ích khác như trường học, công viên, bệnh viện… của khu vực này và bản thân dự án cũng chưa mấy thuận lợi.
Điều làm tôi ngạc nhiên hơn cả là mức giá các căn hộ ở đây cũng phổ biến ở mức khoảng 4-5 tỷ đồng/căn. Với mức giá này thì ngay cả một người có thu nhập cao 50-70 triệu đồng/tháng cũng rất khó để sở hữu một căn nhà ở khu vực được xem là khá xa so với trung tâm của thành phố. Mức giá này cũng cao hơn rất nhiều so với giá rất nhiều chung cư có vị trí cũng khá thuận lợi ở Hà Nội.
Tất nhiên, hiện nay TP.HCM vẫn có những căn hộ chung cư hay nhà trong hẻm có mức giá từ 2-3 tỷ đồng. Tuy nhiên, số lượng căn nhà này hiện nay không còn phổ biến và thường nó cũng ở quận khá xa trung tâm và được xây dựng khá lâu trước đây.
Trong những tháng đầu năm 2022, dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn và giá bất động sản nhiều nơi đã hạ nhiệt, thậm chí sụt giảm nhưng giá bán bất động sản sơ cấp tại các dự án ở TP.HCM vẫn tăng khá mạnh.
Bất động sản ở phân khúc bình dân gần như biến mất hoàn toàn trong 3 năm vừa qua. Ở thành phố lớn nhất cả nước này giờ đây những căn biệt thự có giá từ trên 100 tỷ thường khá phổ biến và trên 500 tỷ đồng cũng không còn là quá hiếm.
Một người bạn của tôi đã đi định cư ở Australia cách đây 5 năm, mới đây khi quay về Việt Nam đã cảm thấy “sốc” vì giá nhà đất hiện tại ở Việt Nam đã tăng quá nhanh và đang ở mức quá cao. Một mảnh đất ở Quận 2 anh bán thời điểm cách đây 7 năm trước khi đi định cư thì giờ đã tăng hơn 5 lần. Anh cho biết dù thu nhập người dân thành phố nơi anh sống cao hơn 7-8 lần thu nhập người dân TP.HCM nhưng giá nhà ở đó vẫn thấp hơn với TP.HCM dù cơ sở hạ tầng giao thông, công viên cây xanh và hàng loạt hạ tầng khác ở đó tốt hơn rất nhiều.
Tại thành phố đắt đỏ như TP.HCM vẫn còn là một giấc mơ khá xa vời vì giá nhà đang cao gấp 20-30 lần thu nhập hàng năm của nhiều người. Hình minh họa
Theo các chuyên gia một trong những nguyên nhân khiến cho giá nhà đất ở TP.HCM và một số khu vực tăng mạnh là do nguồn cung khan hiếm và chi phí phát triển dự án bị đẩy lên rất cao. Việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho mỗi dự án bất động sản thường rất dài. Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản không chỉ mất chi phí cơ hội của vốn, mất chi phí lãi vay mà còn chịu thêm rất nhiều chi phí không tên khác làm cho giá thành lên quá cao.
Bên cạnh đó, việc cấp phép dự án ở TP.HCM và kể cả nhiều tỉnh thành ách tắc bởi rất nhiều vấn đề bất cấp đã làm cho nguồn cung trên thị trường khan hiếm. Như vậy, bên cạnh một phần do yếu tố đầu cơ thì cung không đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở dẫn đến giá nhà đất nhiều nơi tăng rất mạnh. Điều làm cho giấc mơ có một nơi an cư của nhiều người lao động đang sống trong thành phố này càng trở nên xa vời.
Theo con số thống kê chính thức thì hiện TP.HCM có khoảng 9 triệu người, tuy nhiên con số ước tính (nhiều người ở không đăng ký) dân số thật sự vào hơn 11 triệu người. Thậm chí một số số người con cho rằng dân số thực sự của thành phố đông dân nhất Việt Nam lên đến hơn 13 triệu người.
Mặc dù có một lượng dân số khổng lồ như vậy nhưng số căn nhà ở TP.HCM được thống kê cũng chỉ khoảng 2 triệu căn. Theo thống kê thì số căn hộ chung cư, Nhà phối tại các dự án mỗi năm cũng chỉ tăng thêm khoảng 60-70 nghìn căn. Con số này chưa đáp ứng được tốc độ tăng dân số của thành phố mỗi năm 200.000 đến 300.000 nghìn người.
Theo Sở Xây dựng, TP. HCM có khoảng 600.000 nhà trọ và đang giải quyết nhà ở cho 1,8 triệu công nhân, người lao động. Đa phần những căn nhà trọ này có diện tích nhỏ không đáp ứng diện tích tối thiểu và đảm bảo điều kiện sống cho người thuê.
Thực tế, tôi cũng cảm nhận rất rõ được điều này khi từng sống trong những căn phòng trọ hàng chục năm trời. Rất nhiều đồng nghiệp và những người tôi quen biết cũng phải đang sống trong những phòng trọ chất hẹp, mật độ cao. Việc sở hữu một căn nhà tại thành phố đắt đỏ như TP.HCM vẫn còn là một giấc mơ khá xa vời đối với họ vì giá nhà đang cao gấp 20-30 lần thu nhập hàng năm của họ.
Tuy nhiên, một điều nghịch lý là suốt hàng chục năm qua việc phát triển những căn nhà giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho người dân vẫn rất ít ỏi. Thậm chí là những căn hộ ở phân khúc bình dân cũng gần như không có. Thực tế, là một số doanh nghiệp cũng đã thực hiện rất nhiều nỗ lực phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp những không mấy thành công, thậm chí là thất bại.
Trong một vài lần trò chuyện với một anh bạn Giám đốc một doanh nghiệp có tiếng ở TP.HCM, anh cho biết Công ty của anh đã nộp hồ sơ cho dự một số dự án nhà ở xã hội 3 năm rồi nhưng cho đến nay pháp lí cho dự án vẫn đang ách tắc.
Đây cũng là tình trạng chung của rất nhiều doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở xã hội trong những năm qua. Thực tế, không có nhiều doanh nghiệp bất sản “mặn mà” với nhà ở xã hội bởi thủ tục pháp lý phức tạp, lợi nhuận thấp và thời gian thực hiện kéo dài.
Tất cả điều này tạo ra một bất cập rất lớn là sự phát triển nhà ở của các thành phố lớn như TP.HCM, hay Hà Nội không đáp ứng được yêu cầu. Chất lượng cuộc sống của phần lớn người lao động không cải thiện tương xứng với sự phát triển kinh tế và mức tăng lên của thu nhập trung bình.
Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của một bộ phận rất lớn người lao động, những người góp phần rất quan trọng cho phát triển của các thành phố lớn đang cấp thiết hơn bao giờ hết.
