Nhằm giảm gánh nặng cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, một số ngân hàng lớn đã đồng loạt công bố các gói hỗ trợ như giảm lãi, cho vay ưu đãi lãi suất 4%/năm với các khách hàng. Tuy nhiên, trong đợt giảm lãi suất lần này, chính sách ưu đãi của nhiều ngân hàng không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh bất động sản, vay cầm cố giấy tờ có giá… Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng đây là điều không công bằng, trong khi cũng có ý kiến cho đây động thái này của ngân hàng nhằm chống đầu cơ.
Để có góc nhìn đa chiều hơn về chính sách này, CafeLand đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.
Luật sư đánh giá thế nào về chính sách giải cứu của các ngân hàng – “bất công” hay “phù hợp” đối với các doanh nghiệp bất động sản?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Chính sách này là dễ hiểu bởi vì sau khi bùng dịch COVID 19, cả ngành kinh tế đều lao đao, các ngành sản xuất sẽ được ưu tiên phục hồi, chứ không phải lĩnh vực bất động sản.
Ngoài ra, hiện nay các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đã có sự đa dạng hoá về huy động vốn, bằng chứng là đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nên trên thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bị lệ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là doanh nghiệp bất động sản không cần có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, đặc biệt khi bất động sản cũng là lĩnh vực trọng yếu đóng góp cho sự phát triển kinh tế vĩ mô và tác động đến nhiều ngành nghề khác, ví dụ như ngành vật liệu xây dựng, thiết kế, nội thất.
Thực tế, ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản linh hoạt hơn. Ngân hàng nên có giải pháp tạm thời khoanh nợ, giãn nợ và hạ lãi suất trong ngắn hạn đối với các gói đang vay cho các doanh nghiệp bất động sản.
Đối với những ngân hàng tuyên bố có chính sách hỗ trợ sâu hơn cho những doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh như giảm lãi suất vay… thì cần sớm ban hành những điều kiện làm cơ sở cho doanh nghiệp được hưởng chính sách.
Có thông tin cho rằng, động thái này của ngân hàng là để chống đầu cơ. Theo ông lý lẽ này có hợp lý?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Lo ngại về việc đầu cơ bất động sản trong và sau thời kì COVID là không phải không có cơ sở. Hiện nay, một điều “bất thường” đang xảy ra ở thị trường chứng khoán và bất động sản, khi dòng tiền liên tục chảy vào 2 thị trường này.
Điều này được giải thích là do nguồn vốn bị ứ đọng do COVID, không đầu tư vào sản xuất và kinh doanh nên đổ vào thị trường chứng khoán và qua kênh bất động sản.
Thị trường bất động sản dù thanh khoản chậm nhưng giá chung cư, đất nền vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Việc kiểm soát chặt dòng tín dụng đổ vào bất động sản đã xảy ra trước dịch, chứ không phải do dịch.
Trong bối cảnh sản xuất kinh doanh gặp khó khăn do tác động của dịch bệnh COVID-19, các ngân hàng không hạ thấp điều kiện tín dụng, thực hiện xem xét, quyết định cho vay đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có khả năng trả nợ theo quy định pháp luật hiện hành. Các ngân hàng cũng giám sát chặt các quy định, quy trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng.
Do không muốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực mà các đối tượng đầu cơ bất động sản nên ngân hàng không đưa ra gói hỗ trợ trên diện rộng về lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng là điều dễ hiểu.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ khó được giảm lãi vay, mà việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng cũng trở nên khó khăn, nhất là khi dịch COVID-19 kéo dài. Theo Luật sư, đây có phải là xu hướng thắt chặt cho vay đối với các chủ đầu tư?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trước khi dịch bệnh thật sự bùng nổ, các ngân hàng đã được chỉ đạo phải kiểm soát chặt tín dụng với bất động sản.
Ngày 29/04/2021, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các Tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài với nội dung yêu cầu các tổ chức này thực hiện kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản, cụ thể:“Kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tăng cường công tác thẩm định, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro, thận trọng cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.”
Điều này là do tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao… tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, xu hướng cấp tín dụng nghiêm ngặt hơn với các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không phải để làm khó chủ đầu tư, mà là để đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng cân đối nguồn vốn theo quy định của pháp luật, đảm bảo cho hoạt động lâu dài của ngân hàng.
Giảm dần tỷ trọng cho vay đối với chủ đầu tư dự án và kinh doanh bất động sản, song các nhà băng lại nhắm việc giảm lãi suất vào phân khúc cá nhân vay mua nhà để ở. Luật sư đánh giá thế nào về động thái chính sách này?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc giảm dần tỷ trọng cho vay đối với chủ đầu tư dự án và kinh doanh bất động sản cũng là điều có thể dự đoán được do rủi ro đối với lĩnh vực này ngày càng cao, đòi hỏi sự cẩn trọng và chặt chẽ hơn trong quản lý.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh dịch bệnh, Ngân hàng nhà nước đang hướng dòng vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh nên việc tín dụng dành cho bất động sản sẽ hạn chế hơn.
Một số ngân hàng đã chủ trương chỉ giải ngân đối với các khách hàng cũ, đã có uy tín trên thị trường.
Đồng thời, các ngân hàng cũng bắt đầu giảm lãi suất vào phân khúc cá nhân vay mua nhà để ở. Đây là đối tượng bị ảnh hưởng lớn từ đại dịch COVID-19 nên việc làm này có thể coi là bước đầu hỗ trợ các cá nhân để ổn định cuộc sống.
Tóm lại, theo Luật sư, bất động sản có nên được cân nhắc là lĩnh vực được “ưu tiên” giảm lãi suất cùng với các ngành nghề khách trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn chung?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc thêm kinh doanh bất động sản vào danh sách được “ưu tiên” là một ý kiến nên được cân nhắc bởi ngành này cũng bị tác động bởi đại dịch, cũng gặp những khó khăn nhất định như những ngành khác.
Nhiều doanh nghiệp môi giới đang ở trong tình trạng có nguy cơ phải ngưng hoạt động. Bên cạnh đó, việc giảm lãi suất với đơn vị kinh doanh bất động sản cũng là một công cụ “gián tiếp” giúp người dân gặp khó khăn trong mùa dịch có thể thuê, mua nhà để ở.
