Chuyên gia pháp lý lo ngại rằng, nếu vẫn cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ và biệt thự du lịch, thì những hệ lụy sau này sẽ khó lường, ảnh hưởng đến tính thống nhất của hệ thống pháp luật Việt Nam. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Krish Nguyen đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng, (Đoàn luật sư TP.HCM).
Luật sư Trần Đức Phượng chỉ ra nhiều bất cập khi cấp sổ đỏ cho condotel trong khi pháp luật chưa thừa nhận loại hình này.
Hệ luỵ về sau
CafeLand – Thời gian qua, nhiều địa phương đã có kiến nghị gửi các cơ quan chức năng xem xét cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Trước đó, một số địa phương đã “lách luật” cấp sổ đỏ cho loại hình này như đất ở.
Theo luật sư, việc cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, biệt thự du lịch sẽ làm nảy sinh những bất cập nào?
Luật sư Trần Đức Phượng: Thực chất, loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chưa được pháp luật Việt Nam ghi nhận. Đây chỉ là các dự án du lịch (cơ sở lưu trú) nhưng muốn hoạt động theo Luật KD BĐS (chuyển nhượng căn hộ, biệt thự) nên không có căn cứ pháp luật.
Việc xác lập và giao dịch đang chỉ là sự vận dụng “tương tự” các quy định pháp luật hiện nay nhằm mường tượng ra hình thù một sản phẩm trên thực tế do các chủ đầu tư tự gắn vào để bán với hai hình thức sử dụng (giao căn hộ cho người mua tự sử dụng, hoặc không được nhận mà giao cho chủ đầu tư quản lý và khai thác).
Cụ thể, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD (đất ở, nhà chung cư) nhưng lại áp dụng công trình xây dựng condotel (đất thuê, hoạt động du lịch), trong khi đó đúng ra phải chấp hành Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4391:2015 Khách sạn – Xếp hạng.
Xét tại một địa phương, tỉnh Kiên Giang có quyết định 2503 ngày 26.10.2015 ban hành Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc. Theo đó, chuyển đổi từ đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trong phạm vi của dự án du lịch tối đa là 10% tổng diện tích đất dự án.
Biệt thự du lịch chỉ sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng và cho thuê phục vụ du lịch thông qua chủ đầu tư dự án, biệt thự du lịch (trên đất ở) không được đăng ký hộ khẩu thường trú, khi chuyển nhượng đất ở gắn liền với biệt thự du lịch cho tổ chức, cá nhân khác thì phải thông báo trước cho chủ đầu tư dự án và Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc. Có thể thấy, hình thức bất động sản tại địa phương này rất khác địa phương khác và còn nhiều vấn đề chưa xem xét, đánh giá sự phù hợp với hệ thống văn bản pháp luật.
Điểm chung nhất, nếu vẫn cấp giấy chứng nhận cho loại hình này, giải quyết được mong muốn chủ đầu tư là xây dựng để bán thì sẽ để lại nhiều hệ lụy trong thời gian dài sau này cho xã hội.
Trước hết là phá vỡ tính thống nhất của hệ thống pháp luật , kéo theo sự phức tạp về an ninh trật tự do không đăng ký lưu trú và tạm trú, không thu được thuế cho thuê phòng vì cá nhân người mua tự kinh doanh,… Việc này đã được Bộ công an và nhiều tỉnh thành phản ánh nhưng chưa được định tính, định lượng tính lợi ích và mất thêm chi phí chung của xã hội khi đầu tư theo loại bất động sản này.
Mới đây, tỉnh Quảng Nam cho biết sẽ nghiên cứu cách làm của tỉnh Khánh Hoà về việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với các dự án du lịch… Luật sư đánh giá sao về việc này?
Kiến nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và biệt thự du lịch đã được Cơ quan trung ương xem xét, hướng dẫn bằng nhiều văn bản.
Tuy nhiên, còn nhiều vấn đề như: đất dự án là thương mại dịch vụ được Nhà nước ban hành quyết định cho thuê, có ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư thì nay chuyển nhượng căn hộ nhưng không điều chỉnh quyết định cho thuê đất, không xác định được ai sẽ ký mới hợp đồng thuê theo Khoản 5 Điều 79 Nghị định 43/2014 (đối với thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), ai sẽ tiếp tục trả tiền thuê đất hàng năm, giấy chứng nhận ghi ai là người thuê đất.
Điều 72 Nghị định 43/2014 quy định chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại dự án nhà ở nhưng chưa có quy định về cấp giấy chứng nhận cho người mua phần công trình khác trên dự án khác từ chủ đầu tư.
Mặt khác, theo hướng dẫn áp dụng Điều 70, Điều 79 chỉ quy định dành cho đăng ký lần đầu và nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận (cập nhật biến động tại trang 4) nên hoàn toàn không tương thích, không phải là trường hợp chủ đầu tư bán cho người mua lần đầu.
Do đó, khi xem xét nội dung hướng dẫn của trung ương vẫn chưa ổn, đây là lý do mà nhiều địa phương vẫn thận trọng xem xét kỹ hơn và chưa cấp giấy chứng nhận cho các dự án condotel.
Theo nguyên tắc và quy định pháp luật, dù có văn bản hướng dẫn nhưng nếu địa phương thực hiện sai pháp luật thì vẫn hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Việc địa phương không cấp giấp chứng nhận là có căn cứ, có cơ sở nên chủ đầu tư và người mua đều không chọn phương án kiện ra tòa án về việc này.
Nếu việc không cấp này là sai, thì họ đủ khả năng để bảo vệ quyền lợi, nếu là chính đáng, đúng pháp luật.
Việc tỉnh Quảng Nam giao cán bộ liên hệ với UBND tỉnh Khánh Hòa để nghiên cứu triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận là một tín hiệu đáng mừng và tránh vấp phải những áp dụng sai đã xảy ra tại Khánh Hoà.
Nếu việc nghiên cứu của tỉnh Quảng Nam chỉ theo cách làm của tỉnh Khánh Hòa, có thể thấy luôn không có kết quả gì mới so với thời điểm hiện nay.
Tại Khánh Hòa, các dự án du lịch được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật đầu tư nhưng có mở bán căn hộ du lịch (condotel) thì các quyết định giao đất ở không hình thành đơn vị ở đều đã được điều chỉnh về cho thuê đất thương mại dịch vụ có thời hạn, ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư.
Hiện trạng pháp lý của mô hình này tại Khánh Hòa đã trở về ban đầu, như tình trạng cách đây 15 năm, thậm chí còn đang phải sửa các quyết định sai (giao đất, tình tiền sử dụng đất, trả lại tiền,…) theo Kết luận của Thanh tra Chính phủ.
Việc Quảng Nam dự định nghiên cứu cách làm của Khánh Hoà, theo luật sư có phải là để giải quyết cho kiến nghị của doanh nghiệp để phục vụ việc bán hàng của những dự án du lịch đang triển khai trên địa bàn tỉnh này?
Trên thực tế, tỉnh Quảng Nam có nhiều dự án du lịch với các công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhiều dự án xin chuyển đổi từ đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần.
Do đó, các dự án du lịch (xây dựng cơ sở lưu trú), thay vì hoạt động theo giấy đăng ký đầu tư (kinh doanh khách sạn) sẽ lâu thu hồi vốn từ doanh thu cho thuê phòng khách sạn, nay họ sẽ thu ngay được khoản vốn và lợi nhuận lớn nếu chuyển sang việc bán luôn căn hộ, biệt thự (kinh doanh bất động sản), sau đó còn thu lợi từ việc quản lý thuê cho những người mua từ việc kiếm khách thuê phòng khách sạn.
Như vậy, khi được tỉnh Quảng Nam thừa nhận mô hình condotel sẽ xuất hiện việc chào bán condotel mà không bị xử phạt theo quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 13 Nghị định 50/2016 về hành vi “Không thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung trong hồ sơ đăng ký đầu tư”.
Cần thẳng thắn thừa nhận chưa có quy định cho condotel
Phải thằng thắn thừa nhận tình trạng chưa có quy định “khai sinh” cho condotel mới có thể xác lập quy định cho loại hình này.
Liệu khi thực hiện việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ, biệt thự du lịch có gây chồng chéo về mặt pháp lý đối với các loại hình bất động sản để ở hoặc loại hình bất động sản kinh doanh theo mô hình tương tự khác như nhà chung cư mini, cho thuê văn phòng không, thưa luật sư?
Nếu áp dụng tương tự pháp luật để cấp sổ cho căn hộ và biệt thự du lịch, thì xét về căn cứ quy định pháp luật rõ ràng là không ổn.
Trong khi căn hộ để ở của nhà chung cư do cá nhân, gia đình tạo lập hoặc các tòa nhà dành cho mục đích cho thuê văn phòng thì không hướng dẫn cho phép được phân chia, được bán và cấp giấy chứng nhận từng căn hộ hoặc phần diện tích làm văn phòng. Cũng là căn hộ du lịch, nếu áp dụng QCVN 04:2021/BXD thì các thành phố HCM, Hà Nội sẽ có nhiều loại hình này xây dựng để né về chỉ tiêu dân cư.
Nếu chưa đồng tình với việc cấp sổ cho condotel, biệt thự du lịch, luật sư có kiến nghị, đề xuất nào phù hợp để giải quyết những vướng mắc cho loại hình này không?
Nếu chúng ta vẫn chưa thẳng thắn thừa nhận thực trạng pháp luật, thì không thể bổ sung quy định vào các văn bản pháp luật để tạo ra một sản phẩm bất động sản mới.
Chẳng hạn như vụ Công ty Cổ phần Hải Vân Nam (trụ sở tại quận 1, TP.HCM) xây dựng dự án Best Western Premier Nha Trang Plaza Hotel.
Theo giấy chứng nhận đầu tư thì đây là công trình đầu tư xây dựng làm khách sạn cho thuê phòng, không phải là dự án bất động sản được phép chuyển nhượng theo Luật KD BĐS.
Tuy nhiên, doanh nghiệp đã ký Hợp đồng chuyển nhượng Unit Hotel (căn hộ du lịch) với cá nhân và công ty nước ngoài theo hình thức đưa tiền trước để xây dựng, sau đó đưa sản phẩm vào hoạt động kinh doanh cùng hưởng lợi nhuận.
Tháng 4.2013, Cục Thuế TP.HCM kiểm tra, cho rằng công ty đã có hành vi không khai thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động KD BĐS trong việc chuyển nhượng Unit Hotel nên ra quyết định xử phạt hành chính gần 4,3 tỉ đồng.
Không đồng ý, công ty đã khởi kiện và Tòa sơ thẩm đã tuyên hủy quyết định của Cục Thuế TP.HCM, đồng thời xác định số tiền công ty thu được theo hợp đồng là tiền góp vốn đầu tư để cùng khai thác kinh doanh phòng nghỉ chứ không phải là tiền chuyển nhượng bất động sản.
Việc buộc công ty phải chịu thuế thu nhập về KD BĐS trên số tiền này là trái Điều 7, Điều 8 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Các đặc tính và giao dịch theo chủ đầu tư đưa ra trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ du lịch được tham khảo các quy định (nhà ở, du lịch) của pháp luật Việt Nam và cả pháp luật nước ngoài nên có nội dung phù hợp và nhiều nội dung không phù hợp với pháp luật Việt Nam.
Thực tế văn bản pháp luật (Luật, Nghị định) chưa có quy định nào về loại hình bất động sản này. Việc tự lắp ghép áp dụng các quy định của văn bản pháp luật của chủ đầu tư về bản chất chỉ là nội dung giao kết với người mua, không phải là việc áp dụng tương tự pháp luật.
Hoạt động áp dụng tương tự pháp luật tại Điều 6 Bộ Luật dân sự 2015 chỉ thực hiện khi Tòa án, Trọng tài giải quyết các tranh chấp nếu hệ thống pháp luật chưa quy định. Tuy nhiên, việc giải quyết hay thừa nhận, công nhận cũng phải phù hợp pháp luật Việt Nam hiện hành.
Đối với Cơ quan quản lý hành chính, không thể áp dụng hoạt động theo kiểu áp dụng tương tự pháp luật (không thể lắp ghép lấy quy định pháp luật về nhà chung cư rồi gán ghép cho tòa nhà khách sạn,…). Cơ quan quản lý hành chính chỉ giải quyết trên cơ sở quy định trong các văn bản pháp luật. Nếu không, khi đưa các quyết định này ra Tòa án giải quyết có nguy cơ bị hủy các quyết định hành chính vì không có căn cứ pháp luật.
Nếu thừa nhận pháp luật chưa có quy định về căn hộ và biệt thự du lịch, từ đó cần xây dựng một hành lang pháp lý như Luật đất đai đối với chế độ sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ, xác định đây là loại bất động sản mới theo Luật kinh doanh bất động sản với những đặc tính cụ thể, quy định người nước ngoài được mua bất động sản nghỉ dưỡng.
Việc quản lý và phạm vi sử dụng của bất động sản, sửa Luật Xuất cảnh, nhập cảnh cần bổ sung miễn thị thực nếu mua bất động sản nghỉ dưỡng, ban hành nghị định chung về quản lý và sử dụng đối với hình thức sở hữu chung (trong nhà chung cư, nhà cao tầng, khu đất có hạ tầng chung),… để lọai hình bất động sản mới này có đủ cơ sở pháp lý để ra đời, tránh việc mường tượng bằng các quy định của lĩnh vực khác như hiện nay.
