Sau vụ Cocobay, thị trường đang dấy lên mối lo ngại về phân khúc condotel vốn đang khá trầm lắng. Thị trường condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung có bị ảnh hưởng tiêu cực? Liệu Cocobay Đà Nẵng có kích hoạt làn sóng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận từ Condotel? CafeLand đã có cuộc trao đổi với chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu về những vấn đề này.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu
Theo ông, Coco bay Đà Nẵng có châm ngòi cho làn sóng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận từ Condotel?
Có khả năng nhưng tôi hy vọng là không. Vì trong số các nhà đầu tư của những khu du lịch nghỉ dưỡng cũng có rất nhiều doanh nghiệp làm ăn bài bản và họ đang thực hiện những cam kết của họ. Nên không thể vì một trường hợp riêng lẻ của Cocobay Đà Nẵng mà “vơ đũa cả nắm”, cho rằng các doanh nghiệp đầu tư condotel đều trong một trạng thái như vậy.
Tuy nhiên, từ vụ việc của Cocobay cũng đưa ra một thông điệp cho các nhà đầu tư thứ cấp là phải rất cẩn trọng khi mua bất động sản nghỉ dưỡng.
Việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao khi bán hàng sẽ mang lại nhiều rủi ro, rất nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo. Nhưng theo ông, vì sao nhiều nhà đầu tư vẫn lao vào loại hình này?
Tôi không muốn trả lời thay cho các nhà đầu tư thứ cấp là tại sao vẫn lao vào. Chính bản thân tôi cũng đã có những cảnh báo về cam kết lợi nhuận đối với condotel từ bốn năm về trước. Thế nhưng thị trường dường như không quan tâm đến cảnh báo mà họ vẫn tiếp tục dầu tư vào những dự án có rất nhiều thuận lợi, bao gồm cả hình thức trả lợi nhuận cao.
Cũng cần phải nói thêm rằng, nếu các cam kết được thực hiện thì đây là một hình thức đầu tư hấp dẫn. Mua một condotel hay một sản phẩm nghỉ dưỡng gần biển, mỗi năm có thể đưa gia đình đến nghỉ dưỡng khoảng 15 ngày, phần còn lại giao cho các chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận và được hưởng tỷ lệ lợi suất 10-12%/năm. Đây là một trường hợp lý tưởng.
Thế nhưng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết đó thì nhà đầu tư sẽ xử lý như thế nào thì không ai đưa ra câu trả lời được.
Ông có dự báo gì về tương lai của condotel trong thời gian tới, sau vụ việc Coco bay Đà Nẵng?
Nếu trường hợp phá vỡ hợp đồng chỉ dừng lại ở Cocobay Đà Nẵng thì có lẽ không phải là mối quan ngại vì phần còn lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang vận hành tốt.
Nếu sau Cocobay Đà Nẵng còn có những dự án rơi vào trường hợp tương tự như vậy thì rõ ràng đây là dấu hiệu cảnh báo cho các nhà đầu tư thứ cấp rằng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng có thể đi vào khủng hoảng.
Vậy theo ông, các nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần lưu ý điều gì?
Nhà đầu tư thứ cấp phải quan tâm đến những điều khoản để ràng buộc chủ đầu tư trong hợp đồng, xem họ sẽ thực hiện những cam kết đó như thế nào và trong trường hợp họ phá vỡ những cam kết đó thì phải có quy định như thế nào. Phần lớn nhà đầu tư thứ cấp không quan tâm đến mà họ kỳ vọng chủ đầu tư sẽ thực hiện được những cam kết đó.
Chính vì vậy, các nhà đầu tư thứ cấp cần rà soát trong những năm qua, trong thời gian mình sở hữu những căn hộ nghỉ dưỡng việc thanh toán lợi nhuận như thế nào. Thêm vào đó, cần quan tâm trong tương lai, những khu nghỉ dưỡng như thế tỷ lệ lấp đầy là bao nhiêu phần trăm.
Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp không quan tâm hoặc không biết để quan tâm nhưng rất quan trọng với bất động sản nghỉ dưỡng. Tỷ lệ lấp đầy sẽ cho biết dự án đó có đạt được điểm hòa vốn hay không.
Thông thường, một dự án khách sạn phải có tỷ lệ lấp đầy bình quân một năm tối thiểu 60% thì mới có lợi nhuận, còn nếu dưới 60% thì sau khi trừ đi mọi chi phí dự án sẽ lỗ. Từ đó sẽ không thể chi trả lợi nhuận như cam kết cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Về phía chủ đầu tư cũng phải có những dự báo trong dài hạn. Nếu chủ đầu tư từ chối chia sẻ những thông tin đó, nhà đầu tư thứ cấp nên thận trọng.
Ông đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020?
Vẫn có tiềm năng phát triển vì du lịch Việt Nam vẫn phát triển và tăng trưởng tốt. Tuy nhiên năm 2020, thế giới vẫn đối mặt với những khủng hoảng, nổi bật là khủng khoảng giữa Mỹ và Trung Quốc. Trong bất kỳ khủng hoảng nào, những sản phẩm xa xỉ như du lịch, mua sắm, sẽ nằm trong top giảm chi tiêu như khi tình hình kinh tế xuống dốc.
Vì vậy, nếu nền kinh tế thế giới ảnh hưởng đến Việt Nam thì sẽ ảnh hưởng đến du lịch, từ đó sẽ ảnh hưởng bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, các nhà đầu tư cần quan tâm đến những dự báo về kinh tế cũng như dự báo về thị trường để tính toán bài toán đầu tư một cách hợp lý.
