TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho biết đến nay, Việt Nam đã có gần 95.000 ha đất khu công nghiệp (KCN), trong đó 80.000ha đã được xây dựng; 17 khu kinh tế (KKT) ven biển với iện tích đất và mặt nước là hơn 845.000 ha.
Sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi, sự tham gia vào các hiệp định thương mại, lực lượng lao động năng động, vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo Viện CIEM, phát triển bất động sản công nghiệp hiện còn nhiều bất cập.
Cụ thể, hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy. Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Thị trường khu công nghiệp Việt Nam còn non trẻ – đang trong giai đoạn khởi đầu, hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp.
Đặc biệt, tính đồng bộ ngay trong nội bộ KCN chưa cao. Tỷ lệ KCN có nhà máy xử lý nước thải mới đạt 87% (trong 250 KCN đã đi vào hoạt động, có 218 khu công nghiệp có nhà máy xử lý nước thải tập trung hoạt động với tổng công suất xử lý nước thải đạt trên 950.000 m3/ngày đêm).
TS. Nguyễn Đình Cung.
Xây dựng mô hình KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững chậm. Hiện nay mới có ba KCN của Ninh Bình, Đà Nẵng và Cần Thơ là đối tượng thí điểm mô hình KCN sinh thái.
Cũng theo ông Cung, hiện nay tốc độ đô thị hóa cao, nhiều KCN, KKT nhưng thiếu sự gắn kết giữa KCN, KKT và đô thị hóa. Dự báo đến 2020, khoảng 40% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các đô thị, 326 KCN và 17 KKT ven biển. Trong khi đó, thị trường chưa hình thành được các khu công nghiệp-đô thị-dịch vụ hay các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh
Định hướng và chính sách của Nhà nước đã có, nhưng chưa rõ ràng và chưa đủ mạnh.
Do đó, lãnh đạo Viện CIEM cho rằng, bất động sản công nghiệp phải thay đổi từ cả định hướng chính sách của Nhà nước và từ phía các nhà đầu tư.
Trong giai đoạn tới, cần thay đổi cách tiếp cận về đầu tư đối với phân khúc này. Cụ thể, KCN cần gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, với hệ sinh thái khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo; gắn kết KCN với quá trình đô thị hóa; hướng đến phát triển bền vững trong các KCN – xây dựng KCN cộng sinh sinh thái.
Vị này cũng cho rằng, các nhà đầu tư nên thận trọng trong định hướng chính sách – quy hoạch hệ thống bất động sản công nghiệp trên cơ sở luận chứng khoa học, tránh cảm tính.
Bên cạnh đó, theo ông Cung, cần dự báo tốt thị trường, quy hoạch có hệ thống, đảm bảo tính kết nối, đồng bộ, tránh đầu tư tràn lan, cắt khúc sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn, và trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ bong bóng về bất động sản công nghiệp.
“Cái giá phải trả cho việc sửa chữa các sai lầm trong quy hoạch và phát triển hệ thống bất động sản công nghiệp sẽ là rất lớn”, ông Cung cảnh báo.
Ngoài ra, việc nghiên cứu và định hướng phát triển thị trường cần tập trung theo hướng khắc phục các thất bại của phân khúc bất động sản công nghiệp.
Theo đó, chính sách lựa chọn dự án đầu tư và cấp giấy chứng nhận đầu tư phải đảm bảo các dự án có hiệu quả nhất được lựa chọn và đảm bảo hiệu quả sử dụng đất. Chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư đảm bảo bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Thu hút các nhà đầu tư phù hợp với chiến lược FDI thế hệ mới và cơ cấu lại nền kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng
Chính sách xây dựng và bảo đảm chất lượng hạ tầng kết nối đa phương tiện giao thông; phát triển cân đối các loại hình giao thông vận tải nhằm giảm chi phí logistics; đảm bảo các hạ tầng điện, nước và viễn thông đồng bộ; cắt giảm điều kiện kinh doanh liên quan tới thị trường bất động sản công nghiệp.
Trong công tác quản lý nhà nước, cần hoàn thiện quy hoạch về hệ thống thành phố công nghiệp, đô thị thông minh đảm bảo tính kết nối đa phương tiện; sự đồng bộ giữa công nghiệp hóa và đô thị hóa; phù hợp với các thế mạnh của vùng và địa phương.
Quy hoạch bất động sản công nghiệp phải phù hợp với xu hướng cơ cấu lại nền kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới
Từng bước tạo dựng thị trường bất động sản công nghiệp cạnh tranh công bằng và minh bạch hoá thông tin, ứng dụng CN 4.0 xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản công nghiệp cần đầy đủ, cập nhật và tiếp cận mở.
