Phân khúc Bất động sản cao cấp có thể sẽ có sự trở lại trong năm 2019, với nguồn cung đến từ việc tái khởi động các dự án hoặc bắt đầu triển khai các dự án mới tại các vị trí đắc địa trung tâm Hà Nội. Tuy nhiên, thị trường Nhà phố, đất nền ở những khu vực ven trung tâm hoặc lân cận các thành phố lớn sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm. CafeLand trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam, về xu hướng thị trường trong năm 2019.
Năm 2018 đã khép lại, bà nhận định thế nào về thị trường bất động sản năm vừa qua và cơ hội cho thị trường 2019 là gì?
Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường bất động sản 2018 tăng trưởng cả về nguồn cung và tăng giá ở một số địa phương. Tại Hà Nội, mức giá tương đối ổn định, không có nhiều thay đổi. Phân khúc chung cư, đất nền ghi nhận sự biến động về giá, đặc biệt giá đất một số khu đô thị tại các khu vực mới có sự dịch chuyển theo hướng đi lên. Lý do là những khu vực này hạ tầng đang phát triển, chủ đầu tư có kế hoạch triển khai các dự án trong thời gian tới, nên có sự tăng giá nhất định.
Nếu như trước đây thị trường tập trung vào khu phía tây như Từ Liêm, Mỹ Đình, Thanh Xuân đã là những khu vực phát triển được một thời gian và đang diễn biến ổn định ở cả phân khúc chung cư và nhà đất, thì nay ở các khu vực xa hơn như Hoài đức, Hà Đông và khu vực phía đông như Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh lại chứng kiến sự tăng trưởng nhất định về giá đất. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư và cũng là xu hướng trong thời gian tới.
Bất động sản thương mại, văn phòng trong năm qua cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở cả TP.HCM và Hà Nội. Đặc biệt, TP.HCM ghi nhận sự tăng giá thuê văn phòng mạnh mẽ do sự thiết hụt nguồn cung mới và sự gia tăng nhu cầu thuê, mở rộng văn phòng. Cụ thể, mức tăng giá thuê trong năm 2018 đạt trên 10%, cho cả hạng A và B. Đây là ngưỡng rất cao, khiến TP.HCM trở thành một trong những thị trường có biến độ tăng giá cao nhất khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, sẽ có nhiều khách thuê văn phòng không có khả năng đáp ứng mức thuê như vậy, nên sẽ phải điều chỉnh diện tích văn phòng cho thuê.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam.
Triển vọng trong năm 2019, giá thuê văn phòng TP.HCM không kỳ vọng tăng lên nữa mà sẽ ổn định ở mức hiện tại.
Trong khi đó tại Hà Nội, giai đoạn 2017-2018, thị trường văn phòng ghi nhận sự tăng trưởng giá thuê nhất định, nhất là văn phòng hạng A giá thuê tăng trưởng khoảng 5%. Năm 2019, dự báo thị trường văn phòng sẽ có một lượng cung mới được tung ra. Do đó các đơn vị cho thuê bao gồm văn phòng hiện hữu và dự án tương lai sẽ phải có chiến lược phù hợp về giá để nâng cao tính cạnh tranh của phân khúc này tại Hà Nội trong các năm tới.
Trong năm 2018 chúng ta vẫn còn nhắc nhiều đến câu chuyện thị trường lệch pha cung cầu. Bà chia sẻ thế nào về vấn đề này?
Với thị trường nhà ở, đặc biệt là chung cư Hà Nội nhìn thấy sự thống trị của phân khúc trung cấp, đúng hơn là sự mở rộng tỷ trọng của phân khúc này những năm vừa rồi.
Cụ thể, nếu như năm 2015 có khoảng 15% tỷ trọng chung cư Hà Nội là phân khúc trung cấp, thì đến năm 2018, tỷ trọng này đã lên đến 70%, một con số rất lớn.
Các chủ đầu tư cũng đưa ra các sản phẩm phù hợp hơn với mặt bằng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên khoảng giá của các dự án thuộc phân khúc này còn rất rộng và khách hàng còn rất nhiều lựa chọn. Do đó, những sản phẩm nếu không có sự khác biệt thì khả năng bán hàng sẽ chậm hơn.
Điều này đặt ra vấn đề với các chủ đầu tư trong những năm tiếp theo là khoảng giá phải đảm bảo phù hợp nhưng đồng thời cũng phải nâng cao chất lượng sản phẩm và phải có tầm nhìn dài hạn. Các chủ đầu tư phải xác định không thể xây một dự án bất kỳ và có thể bán ngay ở thời điểm đó, mà việc xây dựng dự án phải tính đến xu hướng tương lai, từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp với khả năng sử dụng của khách hàng ít nhất ở giai đoạn trung hạn.
Giai đoạn 2017-2018, thị trường ghi nhận sự chững lại của phân khúc bất động sản cao cấp. Trong năm 2019, bà dự đoán sao về diễn biến của phân khúc này?
Trong các phân khúc của thị trường bất động sản nhà ở, phân khúc cao cấp ghi nhận sự sụt giảm các sản phẩm chào bán mới trong năm 2018. Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường có thể chờ đợi phân khúc này sẽ quay trở lại, đến từ việc tái khởi động các dự án cũ, dở dang, hoặc bắt đầu triển khai xây dựng dự án mới tại các khu đất đắc địa của Hà Nội.
Bên cạnh sự trở lại về nguồn cung, giá bán ra thị trường của phân khúc này được kỳ vọng sẽ cao hơn. Hà Nội thiếu vắng những sản phẩm này thời gian gần đây. Do đó, không nên quá lo ngại về lệch pha cung cầu, thị trường sẽ không tập trung chủ đạo ở phân khúc cao cấp nhưng vẫn có sự hấp dẫn do khả năng tăng giá và đạt được giá thuê cao. Nguyên nhân là đất ở khu trung tâm ngày càng khan hiếm, do đó việc sở hữu bất động sản giá cao khu trung tâm là một trong những nhu cầu của các nhà đầu tư có khả năng cao về tài chính.
Thị trường một số khu vực đã xuất hiện những nhà đầu tư đa quốc gia có thể sở hữu nhiều bất động sản cao cấp ở nhiều nước khác nhau, và chúng ta có thể kỳ vọng các nhà đầu tư này sẽ “nhắm” đến thị trường bất động sản cao cấp tại Việt Nam trong thời gian tới.
Tại TP.HCM, 2018 là một năm rất sôi động của phân khúc cao cấp và hạng sang với sự tăng giá mạnh mẽ do có nguồn cung mới. Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM những năm gần đây cũng tạo được sức hút với các nhà đầu tư nươc ngoài do họ đã có thời gian làm việc và sinh sống tại đây. Do đó, khi có những sản phẩm tại các vị trí tốt thì quyết định đầu tư với đối tượng này không quá khó khăn.
Thị trường nhà phố, đất nền ở những khu vực ven trung tâm hoặc lân cận các thành phố lớn sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm trong năm 2019.
Tuy nhiên, sự tăng giá quá nhanh của phân khúc này tại TP.HCM cũng dẫn đến nhiều lo ngại liệu thị trường này có bền vững. Song cũng cần trấn an rằng, bất động sản cao cấp là một phân khúc kén nhà đầu tư, chỉ chiếm dưới 5% tỷ trọng nên chỉ dành cho một bộ phận đầu tư, đầu cơ nhất định, phần còn lại dành cho thị trường nhà ở có nhu cầu sử dụng thật.
Theo bà, những bất động sản nào sẽ được các nhà đầu tư quan tâm trong năm 2019?
Nhìn lại 2018, tại Hà Nội, sản phẩm nhà đất, đất nền tại các khu vực xa trung tâm thành phố và các tỉnh vùng ven có sự tăng trưởng giá tích cực hơn. Đó cũng là một diễn biến tự nhiên khi Hà Nội và TP.HCM đã tăng trưởng được một thời gian và sự tăng trưởng đó sẽ lan sang các khu vực khác xa trung tâm hoặc các khu vực mới. Ví dụ như Cầu Giấy, Mỹ Đình… 5 – 7 năm trước vẫn là khu vực mới, hạ tầng còn sơ khai thì nay đã phát triển ổn định với mức giá khá cao. Do đó có thể kỳ vọng thị trường nhà đất, đất nền những khu vực ven trung tâm hoặc lân cận các thành phố lớn sẽ được các nhà đầu tư quan tâm hơn trong năm tới.
Trong năm 2018, thị trường đã có sự gia tăng và quan tâm của nhà đầu tư với phân khúc này. Bên cạnh đó, tại các tỉnh xung quanh Hà Nội có rất nhiều KCN. Khi có các nhà máy mới với quy mô lao động lớn thì các dịch vụ, nhà ở cũng sẽ phát triển theo. Chính vì vậy, các khu vực mới, địa điểm mới sẽ là cơ hội thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2019, nhất là tại các tỉnh gần các KCN, trục đường lớn và khu dân sinh hiện hữu.
Các sản phẩm nhà thông minh, công trình xanh sẽ tiếp tục là chủ đề được các chủ đầu tư để ý trong tương lai nhưng sự phát triển của các mô hình này đến đâu còn phụ thuộc vào khả năng chi trả của thị trường.
Theo dự báo của CBRE, thị trường bất động sản Hà Nội 2019 sẽ có dự dịch chuyển từ phía tây sang phía đông. Vậy liệu khu đông có thể trở thành khu vực dẫn dắt thị trường trong năm nay, thưa bà?
Thị trường bất động sản Hà Nội những năm qua đa phần tập trung ở khu vực phía tây do định hướng phát triển của thành phố về khu vực này, các khu hành chính mới cũng nằm về phía tây. Trong 10 năm vừa qua, có 50% tỷ trọng các dự án bất động sản mới bao gồm nhà ở và thương mại đều nằm ở khu vực này.
Tuy nhiên những năm gần đây, quỹ đất phía tây đã gần cạn kiệt, giá cả cũng trở nên đắt đỏ. Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư trên thị trường đã nhìn thấy những khu vực mới như phía đông hoặc phía bắc. Lý do là hạ tầng khu vực này đã phát triển như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy… và kế hoạch triển khai các cây cầu khác bắc qua sông Hồng.
Hiện khu đông đang có tỷ trọng nhà thấp tầng cao hơn hẳn nhà cao tầng, giúp cho mật độ giao thông không quá cao, mật độ dân cư thấp, việc đi lại dễ chịu hơn. Đó là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư trong tương lai.
Về mặt bằng giá nói chung, giữa hai khu vực này thì tuỳ từng dự án để xem xét khu vực nào, dự án nào mức giá cao hơn. Tuy nhiên, từ trước đến nay giá đất và chung cư ở trung tâm và phía đông Hồ Tây có mức giá cao nhất. Sau 5 – 7 năm, thị trường phía tây phát triển thì giá nhà đất khu này đang có sự tăng trưởng cao. Có những dự án tại khu Mỹ Đình, Cầu Giấy, giá nhà đã lên đến 100 triệu đồng/m2, trong khi ở phía đông mức giá hiện nay còn tương đối dễ chịu, phổ biến khoảng 50 triệu đồng/m2. Do đó, đây là cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư tìm kiếm khu vực đầu tư mới.
Tuy nhiên, phía đông không hẳn sẽ là khu vực dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2019 bởi khu phía tây vẫn đang tập trung nhiều nhất các hoạt động bất động sản về nhà ở và văn phòng. Nên đây vẫn là khu vực chiếm lĩnh thị trường. Sau khu tây là khu nam với mật độ nhà ở và giao thông cao, hạ tầng đang đầu tư phát triển. Sau hai khu này sẽ đến khu phía đông. Trước đây người dân vẫn còn tâm lý ngại di chuyển qua sông, nay việc kết nối giữa bờ đông và trung tâm đã rất thuận tiện, nên tâm lý này có lẽ không còn ảnh hưởng nhiều đến những người có nhu cầu đầu tư, tìm kiếm nhà ở trong thời gian tới.
Theo bà, thị trường 2019 sẽ phải đối mặt với những khó khăn và rủi ro nào?
Năm 2019 có thể được coi là năm bản lề của thị trường vì chúng ta đã bước vào năm thứ 5 của chu kỳ bất động sản mới. Hiện nay chúng ta chưa nhìn thấy dấu hiệu giảm nhiệt về giá, nhưng có ghi nhận sự điều chỉnh về nguồn cung, điều chỉnh về thời gian bán hàng. Tuy nhiên trên bình diện chung, thị trường không nhìn thấy dấu hiệu đổ vỡ như các chu kỳ trước.
Bài toán đặt ra trong năm 2019 cho các chủ đầu tư, đặc biệt ở phân khúc nhà ở là làm sao đưa ra các sản phẩm phù hợp. Mặc dù tăng trưởng kinh tế ở mức tích cực là 7% tuy nhiên nếu nhìn ra các nước xung quanh khu vực và toàn cầu, không phải chúng ta không có rủi ro. Rủi ro liên quan đến lãi suất, thương mại… có thể ít nhiều ảnh hưởng đến thị trường.
Chúng ta phụ thuộc vào nguồn vốn FDI, do đó kinh tế vĩ mô cũng có khả năng bị ảnh hưởng. Thực tế là 2018 đã nhìn thấy biến động liên quan đến tỷ giá, lãi suất. Các nhà đầu tư trong thời điểm này phải hết sức cẩn trọng khi đưa ra các chiến lược liên quan đến cân đối tài chính, bên cạnh các chiến lược về sản phẩm và nhu cầu thị trường.
Trong năm 2018, chúng ta có những con số khá tích cực, ổn định về lạm phát, lãi suất, tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng có dấu hiệu cho thấy yếu tố này có thể thay đổi trong năm 2019. Đơn cử đã có dấu hiệu tăng lãi suất trong năm 2018. Khi lãi suất tăng, chi phí đầu tư cũng sẽ gia tăng, dẫn đến việc tăng giá bất động sản.
Bên cạnh đó, việc các công trình hạ tầng chậm hoàn thiện, các thủ tục cấp phép xây dựng còn phức tạp, chồng chéo cũng dẫn đến rủi ro về kinh doanh.
