Đó là kiến nghị của ông Lê Văn Thịnh, Nguyên Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 1, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) liên quan đến thực trạng chủ đầu tư đua nhau gắn “mác” cao cấp cho chung cư để bán hàng, câu khách hiện nay.
Hiện nay, nhiều dự án bất động sản, căn hộ chung cư được chủ đầu tư “tự phong” thành những dự án cao cấp, căn hộ hạng sang với những cái tên nước ngoài để hút khách hàng. Song đây cũng là căn nguyên thổi bùng bức xúc của cư dân khi thực tế dự án khác xa quảng cáo. Ông nhìn nhận vấn đề này ra sao? Theo ông tình trạng trên sẽ gây ra những hệ lụy như thế nào đối với người mua nhà và cơ quan quản lý nhà nước?
Ông Lê Văn Thịnh: Đúng là trên thị trường bất động sản hiện nay đã xuất hiện tình trạng loạn danh xưng “chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang”. Bên cạnh các chuẩn mực cao cấp, hạng sang và siêu sang do chủ đầu tư “tự phong”, các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), high-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)… đang được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là một thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm.
Nhiều dự án căn hộ cao cấp, hạng sang, thậm chí siêu sang chưa được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 31/2016/TT-BXD.
Trong khi đó, trên thực tế có không nhiều dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn “khu đô thị kiểu mẫu”, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ.
Các chủ đầu tư này đã vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 13 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 vì đã “cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”; và cũng đã vi phạm các hành vi bị cấm tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 vì đã “không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản”; có dấu hiệu “gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”, làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà.
TS. Lê Văn Thịnh, Nguyên Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 1, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng).
Trên thực tế, tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo cao cấp ngay trước ngày bàn giao căn hộ đã xảy ra những tranh chấp khi khách hàng “tố” việc bán hàng không như quảng cáo. Có dự án gặp cảnh hàng trăm khách hàng tập trung trong nhiều ngày căng băng rôn để phản đối việc chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán nhà một nẻo.
Qua khảo sát, có khoảng 10 hạng mục, sản phẩm cư dân cho rằng không đúng với cam kết, giới thiệu ban đầu của chủ đầu tư từ bồn vệ sinh, hay dây cáp điện, ống nước, gạch, khung cửa sổ, sàn gỗ… đều được thay thế bằng những sản phẩm kém chất lượng so với nhà mẫu.
Thực tế này khiến các sở xây dựng không tổng hợp được tình hình phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư trên địa bàn để báo cáo Bộ Xây dựng theo định kỳ 6 tháng một lần hoặc báo cáo theo yêu cầu đột xuất của Bộ Xây dựng. Điều tất nhiên là, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng không tổng hợp được để báo cáo Bộ trưởng Bộ Xây dựng tình hình phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư trong phạm vi cả nước.
Đối với các nhà chung cư cao tầng, căn hộ hiện nay, chúng ta dựa vào những quy định nào để phân cấp/hạng và quản lý, thưa ông?
Nhìn nhận từ công tác quản lý nhà nước, trong 10 năm qua, Bộ Xây dựng đã có hai thông tư về phân hạng nhà chung cư là Thông tư 14 (năm 2008) “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư” chia chung cư thành 4 hạng: chung cư hạng 1 (cao cấp), hạng 2, hạng 3, hạng 4; và Thông tư 31 (năm 2016, thay thế Thông tư 14) “Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư”, chia chung cư thành 3 hạng: nhà chung cư hạng A, hạng B, hạng C.
Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, mục đích và yêu cầu của việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Trong đó, thông tư này quy định 4 nhóm tiêu chí để phân hạng nhà chung cư bao gồm: nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.
Trên cơ sở 4 nhóm tiêu chí sẽ phân thành 03 hạng nhà chung cư theo hạng A, B, C. Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu như được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan; đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng; không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để cụ thể hơn, thông tư quy định đối với nhà chung cư được phân hạng A phải nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5km; mật độ xây dựng không quá 45%, diện tích bình quân sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, có hệ thống trung tâm thương mại nằm trong vòng bán kính không quá 1km; có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…).
Đối với nhà chung cư được phân hạng B nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1km; mật độ xây dựng không được vượt quá 55%, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30m2, có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 1,5km; có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp và hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang.
Nhiều dự án được quảng cáo là cao cấp để thu hút khách hàng song chất lượng thực tế lại khác xa.
Nhà chung cư được phân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.
Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư theo các tiêu chí rõ ràng sẽ là cơ sở định giá các căn hộ chung cư trong quản lý hoặc giao dịch trên thị trường, tránh tình trạng bị doanh nghiệp quảng cáo sản phẩm không đúng giá trị thực tế.
Theo đó, sở xây dựng địa phương sẽ công nhận thứ hạng chung cư theo đề nghị cấp phép của chủ đầu tư, ban quản lý các tòa nhà, hoặc có sự đề nghị của hơn 50% hộ dân sinh sống trong chung cư. Tuy nhiên, quy định phân hạng chung cư này không áp dụng đối với các chung cư được xây dựng trước năm 1994.
Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Thứ nhất, có đề nghị của chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư hoặc sự thống nhất bằng văn bản của 50% tổng chủ sở hữu nhà chung cư;
Thứ hai, nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp;
Thứ ba, nhà chung cư hoàn thành việc đầu tư xây dựng đúng với quy định pháp luật về nhà ở, về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;
Thứ tư, nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm quy định về pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng;
Thứ năm, nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Thông tư quy định phân hạng đã có, vậy tại sao vẫn xảy ra tình trạng “loạn” chung cư cao cấp, hạng sang, siêu sang trên thị trường? Theo ông, về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần phải có những điều chỉnh như thế nào?
Tôi cho rằng, những quy định mới hiện chưa mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà. Còn người mua nhà (chủ yếu khi chung cư chưa xây dựng xong) thì vẫn mù mờ trong việc xác định hạng nhà.
Việc phân hạng cũng không giúp được người mua nhà xác định được đẳng cấp của dự án, tránh tình trạng tự phong của nhiều chủ đầu tư.
Trong khi việc xác định hạng chung cư để thu phí quản lý thì lại không quan trọng và không có tác dụng vì vấn đề này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa đơn vị quản lý và cư dân.
Việc phân hạng này có chăng chỉ có lợi cho giao dịch thứ cấp, hoàn toàn không có ý nghĩa trong việc giúp người mua nhà phân loại sản phẩm khi mua nhà.
Ngoài ra, việc phân hạng cũng còn một số bất cập như hơi thiên về kết cấu, xây dựng mà lại thiếu các tiêu chí “mềm” như dịch vụ quản lý, dịch vụ vận hành. Cư dân ở chung cư hạng A sẽ được hưởng dịch vụ gì tốt hơn hạng B vẫn chưa được quy định rõ.
Trong các tiêu chí phân hạng, có nhiều tiêu chí cực kỳ quan trọng như phòng cháy chữa cháy, chất lượng quản lý, vận hành… nếu thiếu thì không thể nào đủ yêu cầu phân hạng. Nếu đủ 18/20 tiêu chí để đạt hạng A mà lại thiếu các tiêu chí trên thì vô cùng bất cập. Những tiêu chí cơ bản bắt buộc, nếu không có thì không được xét phân hạng.
Mặt khác, quy định cũng chưa có hướng xử lý nếu như chung cư bị xếp hạng thấp hơn so với quảng cáo ban đầu. Điều này đã hạn chế chủ đầu tư hoặc ban quản trị nộp hồ sơ xin phân hạng chung cư.
Theo tôi, cần phân hạng theo hai bước:
Bước 1: Cơ quan chuyên môn của nhà nước đi kiểm tra cho phép chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng và dựa vào nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật để đánh giá, công nhận hạng.
Bước 2: Sau khi đưa vào sử dụng thì ban quản lý đề nghị sở xây dựng địa phương công nhận. Sở sẽ xem xét, công nhận hạng trên cơ sở nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.
Hạng của chung cư sẽ lấy hạng thấp nhất trong hai bước công nhận nêu trên.
Đặc biệt, phải có chế tài trong việc phân hạng chung cư. Theo đó, buộc chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký để xét, công nhận hạng.
Đối với các chung cư có hạng công nhận không đúng như hạng đăng ký, công bố, phải xử lý nghiêm. Ví dụ, trả lại tiền theo đúng hạng đăng ký, công bố; khắc phục các thiếu sót của 4 nhóm tiêu chí cho đến khi được công nhận đúng hạng đăng ký, công bố; chí phí dịch vụ phải phù hợp với hạng được công nhận.
Theo ông, bản thân khách hàng cần phải có sự thay đổi như thế nào trong việc tiếp cận thông tin cũng như nhận thức khi mua nhà để tránh gặp phải những rắc rối?
Hiện nay, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng đòi người dân phải là khách hàng thông minh, người tiêu dùng thông minh. Tuy nhiên đó là điều rất khó. Bởi vậy, người có nhu cầu về bất động sản đừng dựa vào các thông tin do các loại “cò” có tổ chức gọi là công ty bất động sản cung cấp mà hãy dựa vào nhu cầu của chính mình để tự tìm hiểu, thí dụ mua để ở hay để đầu tư.
Người có nhu cầu hãy dựa vào các tiêu chí như uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, vận hành quản lý, hệ thống PCCC, thang máy, môi trường, sàn gỗ, gạch ốp, tường, trần, cửa, bếp, thiết bị điện, logia… để đưa ra nhận định về dự án.
