Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SLAW
Luật sư Hà lý giải, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cư chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó – cách tính diện tích thông thủy).
Hướng dẫn cụ thể hơn, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: Tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định). Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Người mua nhà chưa biết… quy định
Tuy nhiên, tính chất “nước đôi” này đã khiến mối quan hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư nảy sinh nhiều tranh cãi. Chủ đầu tư không muốn “nhả” số tiền đã thu, còn khách hàng không những thiệt thòi vì diện tích căn hộ thiếu mà việc đòi lại tiền cũng gian nan. Trên thực tế, phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ chủ đầu tư thường canh theo diện tích tim tường vì cách tính này “kinh tế” hơn, diện tích ghi nhận trên giấy chứng nhận thừa thiếu thế nào khách hàng phải chịu.
Vậy, cách tính diện tích căn hộ hiện nay được quy định như thế nào thưa ông?
Hiện nay cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, đến nay nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy định của pháp luật.
Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ…
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ”.
Nhưng nếu nhiều căn hộ trong cùng tòa nhà thiếu diện tích, đó có phải do chủ đầu tư cố tình “ăn bớt”?
Sự chênh lệch diện tích khi bàn giao căn hộ là khó tránh khỏi. Một cách khách quan về mặt thiết kế hay bố trí mặt bằng, sẽ có căn hộ giảm diện tích nhưng cũng có căn tăng diện tích so với hợp đồng. Tuy nhiên, nếu toàn bộ các căn hộ đều bị thiếu diện tích thì lại khác.
Nếu trường hợp này xảy ra, khách hàng cần kiên quyết yêu cầu chủ đầu tư đưa ra lời giải thích thỏa đáng và giải quyết hợp lý để đảm bảo quyền lợi.
Khách hàng được trả lại tiền
Theo pháp luật, nếu căn hộ bàn giao thiếu diện tích, thì khách hàng có được trả lại tiền?
Hiện nay, khi mua bán căn hộ chung cư thì áp dụng theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng.
Vì vậy, việc xác định tỷ lệ % sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.
Nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép thì khách hàng được trả lại tiền. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư uy tín đã hoàn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng. Ngược lại, khách hàng phải nộp thêm tiền cho phần diện tích lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc cách thức khác theo thỏa thuận tại hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng không ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số thì căn cứ diện tích đo đạc thực tế mà một trong hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán căn hộ.
Hiện nay, trên thực tế, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ thường chủ đầu tư soạn thảo, nên tỷ lệ sai số thường do chủ đầu tư xác định.
Để tránh tranh chấp về sau ông có lời khuyên nào dành cho khách hàng và chủ đầu tư?
Ngoài các yếu tố về mặt thi công và xây dựng, diện tích căn hộ là yếu tố quan trọng hàng đầu khi nhận bàn giao nhà. Theo đó, những người mua căn hộ cần làm rõ cách tính và thỏa thuận với chủ đầu tư ngay từ khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ.
Ngoài ra, người mua căn hộ cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư. Nên tránh chọn những dự án do chủ đầu tư từng có tranh chấp thực hiện. Thay vào đó, hãy lựa chọn các chủ đầu tư uy tín có quy định rõ biên độ sai số diện tích chấp nhận được trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.
