Trong giới đầu tư vẫn còn có tranh cãi về việc có hay không làn sóng các nhà đầu tư bán cắt lỗ “tháo chạy” khỏi phân khúc thị trường căn hộ cao cấp.
TS. Đinh Thế Hiển
Phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển – một chuyên gia có quá trình theo dõi thị trường bất động sản lâu dài về câu chuyện này.
Theo ông, có hay không có làn sóng bán cắt lỗ “tháo chạy” khỏi phân khúc căn hộ cao cấp hiện nay?
– Vài năm trước, liên quan đến phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, sản phẩm được đưa ra thị trường rất nhiều. Các nhà đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, chẳng hạn như miễn lãi suất trong 2 năm, hứa hẹn lợi nhuận 10%/năm… Nhờ những chính sách này, họ đã bán được rất nhiều hàng hóa bất động sản.
Đến thời điểm hiện nay, phần lớn các nhà đầu tư thứ cấp đã nhận nhà nhưng thực tế là họ không cho thuê được, hoặc cho thuê không được giá. Trong khi đó, giá căn hộ cao cấp không tăng như kỳ vọng, không thể “lướt sóng”.
Không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng. Có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 80% để mua nhiều căn.
Khi đầu tư họ kỳ vọng giá căn hộ cao cấp có thể tăng, có cơ hội “lướt sóng”, kiếm lời… họ sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư; tình hình này có điểm tương đồng với các năm 2006 – 2007.
Trước thực tế, khi đã nhận nhà mà không thể cho thuê hoặc giá cho thuê quá thấp không đủ bù đắp khoản trả nợ ngân hàng thì những nhà đầu tư này buộc phải bán cắt lỗ để lấy tiền trả ngân hàng. Nhiều người có cùng một hành động sẽ tạo thành làn sóng.
Kênh đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê được rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp ưa thích, dưới góc độ kinh tế, theo ông thì mua căn hộ cho thuê có phải là kênh đầu tư tốt?
– Mỗi kênh đầu tư có một thế mạnh riêng, kênh đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê nếu biết làm và có chọn lựa đúng thì vẫn là kênh đầu tư trung và dài hạn khá tốt.
Đối với những nhà đầu tư có vốn, họ muốn phân tán các rủi ro bằng cách đa dạng danh mục đầu tư, mỗi thứ một ít, đầu tư vào USD, vàng, bất động sản… So với kênh giữ vốn bằng USD thì kênh đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê vẫn lợi hơn, nếu gửi USD thì lãi suất ngân hàng chỉ 0%/năm thì đầu tư vào căn hộ cao cấp có thể sinh lời 2 – 4%/năm.
Tuy nhiên, phải chọn lựa kỹ càng, trước hết phải có vị trí tốt, hầu như nguồn cung rất hạn chế trong tương lai, ít bị cạnh tranh để đảm bảo giá căn hộ không bị giảm. Sự thất bại trong việc mua căn hộ cao cấp cho thuê nguyên nhân chủ yếu là do không biết chọn lựa, đầu tư tràn lan, đầu tư theo hiệu ứng đám đông, chọn lựa đầu tư vào sản phẩm có quá nhiều cạnh tranh. Một nguyên nhân khác dẫn đến việc đầu tư căn hộ thất bại đó là sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều.
Ông có dự báo gì về thị trường căn hộ cao cấp trong thời gian tới?
– Nếu muốn đầu tư có lời nhiều và tầm nhìn dài hạn thì nên đầu tư vào đất vùng ven và chờ thời, giá chắc chắn sẽ tăng.
Điều đó thì ai cũng biết, tuy nhiên nếu nhìn về nhu cầu số đông thì thị trường căn hộ vẫn sẽ là chủ đạo trong nhiều năm tới, đầu tư vào đất cần phải có nhiều vốn và phải chờ thời gian tăng giá, trong khi đầu tư vào căn hộ thì cần ít vốn hơn vừa mua xong có thể để ở hoặc có thể cho thuê, kinh doanh căn hộ khi đó có thể linh hoạt hơn kinh doanh đất. Tuy nhiên, sự thành bại trong việc đầu tư vào căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vị trí của dự án.
Là một chuyên gia giàu kinh nghiệm về thị trường bất động sản, ông có khuyến cáo gì đối với các nhà đầu tư?
– Tôi nghĩ việc phát triển của thị trường phải đi theo hướng phát triển quỹ căn hộ vừa túi tiền vì nó gắn với nhu cầu và khả năng tài chính của đại bộ phận người có nhu cầu nhà ở.
Các nhà hoạch định chính sách quy hoạch chắc chắn cũng đã nhìn thấy điều này. Đối với các nhà đầu tư, chắc chắn họ sẽ phải tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với nhu cầu thị trường trong từng giai đoạn.
