Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội.
Trò chuyện với CafeLand liên quan đến những diễn biến này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, đã có những phân tích khá chi tiết.
CafeLand: Nhìn lại thị trường bất động sản quý 1 đầu năm, bà ấn tượng với điều gì?
Bà Nguyễn Hoài An: Quý 1.2022 tiếp tục chứng kiến thị trường bất động sản thu hút nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc bất động sản gắn liền với đất. Mặt bằng giá vẫn chưa có xu hướng hạ nhiệt, đặc biệt ở các khu vực bên ngoài trung tâm và một số tỉnh thành lân cận.
Với thị trường chung cư, trong khi nguồn cung sơ cấp trong quý 1 hạn chế, giảm 20-50% so với cùng kỳ tại Hà Nội và TP.HCM, thì trên thị trường thứ cấp, giá chung cư ở phân khúc trung cấp trở lên đã tăng 7-9%.
Mức tăng giá thứ cấp này cao hơn so với mức tăng giá trung bình trong vòng 5 năm trở lại đây. Một mặt nó phản ánh sự gia tăng nhu cầu mua nhà, thay đổi chỗ ở của những người có nhu cầu ở thật. Mặt khác, nó phản ánh xu hướng tiếp tục tăng giá của bất động sản trong thời kì đại dịch.
Các phân khúc bất động sản thương mại, như văn phòng, bán lẻ bắt đầu cho thấy các dấu hiệu phục hồi hoặc đi vào ổn định thông qua các chỉ số về giá thuê và tỷ suất lấp đầy, trước kỳ vọng dịch bệnh không còn gây ra các xáo trộn như trong hai năm qua.
Theo bà, phân khúc nào đang tăng tốc trong quý vừa qua và những dấu hiệu nào cho thấy điều đó?
Với bất động sản nhà ở, giá mở bán mới của một số dự án căn hộ trung cấp nằm trong các khu đô thị xa trung tâm tiếp tục ghi nhận các bước giá tăng cao hơn trước đó, hiện đã tiệm cận với mức giá của phân khúc cao cấp.
Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, giá thứ cấp ghi nhận được trong quý 1.2022 đã cao hơn một năm trước từ 20-30%, đặc biệt ở các quận nằm ngoài trung tâm, và các quận/huyện ở vùng ven Hà Nội.
Nhiều động thái của các doanh nghiệp cho thấy rằng họ đang tập trung mở rộng quỹ đất bất động sản nghỉ dưỡng ở các địa phương cũng như rục rịch triển khai các dự án trước đó. Bà nhận định như nào về tiềm năng và sự hồi phục của phân khúc này trong thời gian tới?
Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng chịu nhiều tác động tiêu cực nhất dưới ảnh hưởng của đại dịch trong hai năm vừa qua, cùng với lượng khách trong nước và quốc tế đã giảm tới trên 80%.
Tuy nhiên, sau đại dịch, các xu hướng vốn đã có tiền đề phát triển từ trước và bị trì hoãn bởi đại dịch như du lịch, nghỉ dưỡng, sở hữu căn nhà thứ hai sẽ có nhiều tiềm năng để tăng trưởng trở lại.
Bên cạnh nghỉ dưỡng biển và sở hữu các bất động sản du lịch biển, thì xu hướng nghỉ dưỡng ven đô, đặc biệt ở các địa phương có điều kiện tự nhiên phong phú như ven sông, tựa núi, và đặc biệt nằm trong bán kính lái xe 2-3 giờ từ các thành phố lớn, sẽ được thị trường chú ý nhiều hơn.
Nhu cầu nghỉ dưỡng, tái tạo sức khỏe sau thời gian bận rộn đến từ người dân thành phố, cùng với sự gia tăng nhanh chóng của thu nhập và tài sản tích lũy, là động lực cho xu hướng này phát triển trong thời gian tới.
Đây cũng chính là động lực khiến cho nhiều nhà đầu tư và phát triển bất động sản gần đây đang tích cực tìm kiếm và mở rộng quỹ đất ở các vị trí phù hợp để triển khai các dự án nghỉ dưỡng.
Trước tình trạng giá đất nền tăng nóng ở nhiều địa phương, một số ngân hàng đã có động thái dừng cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Bà đánh giá ra sao về động thái này? Liệu điều này có khiến thị trường nguội lạnh không?
Thị trường bất động sản trong hai năm qua đã có những diễn biến sôi động, đặc biệt về tăng trưởng giá bán tại các khu vực ngoài các đô thị lớn; những diễn biến này thực ra nằm trong xu hướng chung với diễn biến của thị trường tài sản nói chung, và bất động sản nói riêng ở khu vực trong thời gian diễn ra dịch bệnh.
Sự tăng trưởng này phần nào phản ánh nhu cầu mua và sở hữu bất động sản của những người có nhu cầu ở thật, tuy nhiên, một phần lớn đến từ nhu cầu đầu tư. Ngưỡng tăng giá, và mặt bằng giá của bất động sản ở nhiều khu vực và địa phương hiện đã mức cao hơn trung bình so với các năm trước.
Các chỉ số tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong hệ thống ngân hàng, như mức tăng trưởng tín dụng và tỉ trọng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản ở mức cao so với chỉ số trung bình, là các chỉ dấu để các ngân hàng áp dụng những biện pháp điều chỉnh phù hợp, giảm thiểu rủi ro.
Thị trường sẽ chứng kiến những điều chỉnh tùy theo mức độ và thời gian điều chỉnh của hệ thống ngân hàng về việc cấp tín dụng. Động thái điều chỉnh này chủ yếu nhắm tới các hoạt động đầu cơ.
Tuy nhiên, các áp lực về lạm phát và khả năng tăng lãi suất cũng sẽ là một yếu tố có thể khiến cho việc tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn hơn và tốn kém hơn, đối với cả các nhà đầu tư và người mua nhà để ở.
