Các dự án đổi đất lấy hạ tầng hay BT hiện nay không minh bạch, xác định giá trị chưa rõ ràng, gây ra nhiều thiệt hại. Đã đến lúc Luật đất đai 2013 cần phải xây dựng lại, thậm chí có nghị định riêng để quản lý các dự án BT.
Chuyện “đổi đất lấy hạ tầng” còn được gọi là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”. Rồi sau đó được giấu sâu vào “dự án BT”. Đây chỉ là một trong ba hình thức vốn hóa đất công phổ biến từ trước tới nay, ít nhất là từ năm 1990.
Khi đó, Nhà nước và nhà đầu tư ký hợp đồng với nhau, trong đó, nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và được nhà nước trả lại số vốn đầu tư bằng đất đai. Một cách phổ biến nhất là nhà đầu tư bỏ tiền ra làm đường và nhà nước trả lại vốn đầu tư bằng đất đai hai bên con đường đó. Có điều, cơ chế định giá đất đai lại là khâu yếu nhất trong quá trình thực thi chủ trương này.
Đường Lê Văn Lương một trong những dự án đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn Hà Nội đã hoàn thành.
“Khoảng trống” pháp luật
Năm 2004, Chính phủ ban hành Nghị định 181 về việc thi hành Luật Đất đai và đưa ra một lời khai tử đối với cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, theo đó cơ chế này sẽ được áp dụng theo hình thức Nhà nước đấu giá đất rồi lấy tiền xây dựng hạ tầng. Thế nhưng sau đó, rất nhiều nhà đầu tư đã muốn quay lại cơ chế này và tìm kiếm các dự án BT của các công ty đối tác.
Xét về nội dung, dự án BT giống như cơ chế đổi đất lấy hạ tầng. Nhưng nhắc đến dự án BT thì không mấy ai biết tới trong nội dung của nó có chuyện đổi đất. Cho đến nay, khi Nghị định 181 vẫn còn hiệu lực, nghĩa là cơ chế đổi đất xây dựng hạ tầng không được tồn tại thì các dự án BT vẫn cứ triển khai và sự thật là cứ kiểm tra dự án BT nào thì cũng thấy hổng chỗ này chỗ kia hay thất thoát chỗ này chỗ kia.
Một cơ chế có thể phù hợp trong một hoàn cảnh này nhưng có thể trở nên không phù hợp vào hoàn cảnh khác. Vấn đề nằm ở chỗ khung pháp luật chưa chặt chẽ, chưa phù hợp dẫn tới việc để lại quá nhiều khoảng trống.
Thứ nhất, hiện chưa có quy định rõ ràng về việc xác định chất lượng hạ tầng cũng như quy định về giá đất được đem đổi, đặc biệt là những khu vực đất gắn với hạ tầng là con đường. Tất cả chỉ dừng lại ở mức chung chung là phù hợp với giá trị trường.
Thứ hai, chọn nhà đầu tư hay đấu thầu. Theo luật hiện hành của nước ta, mọi dự án đều phải mang ra đấu thầu, trừ những dự án có hoàn cảnh riêng đặc biệt. Vậy thì ta cứ theo đúng luật mà làm và dự án BT cũng như vậy chứ không có gì đặc ân hơn để không phải áp dụng cơ chế đấu thầu. Những trường hợp được chỉ định thầu là những trường hợp rất đặc biệt và phải xem xét, cân nhắc rất kĩ lưỡng.
Thế nhưng trên thực tế, các dự án BT đều chỉ định thầu hoặc đấu thầu đối phó, để cho nhà đầu tư đề xuất dự án thực hiện và việc này tạo ra kẽ hở trong cơ chế BT. Đặc biệt còn xảy ra việc chủ đầu tư dự án được giao đất sau đó đem bán cho người khác rồi mới làm dự án.
Công khai thông tin dự án
Cũng đã đến lúc Luật Đất đai 2013 cần được sửa đổi, bổ sung các điều kiện cụ thể trong việc thực hiện các dự án BT. Cụ thể, về phạm vi áp dụng, chỉ áp dụng đối với các địa phương cấp tỉnh chậm phát triển, phải nhận trợ giúp từ ngân sách TƯ; cần có quy định chi tiết về yêu cầu phân tích chi phí – lợi ích giữa cơ chế BT và cơ chế Nhà nước đấu giá tài sản công để lấy tiền xây dựng hạ tầng để làm cơ sở cho quyết định thực hiện dự án BT; cần có quy định về các nội dung cụ thể phải được đề cập trong hợp đồng thực hiện dự án BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân.
Không cho phép giao đất để trả cho nhà đầu tư hạ tầng trước khi nghiệm thu, hoàn thành đánh giá chất lượng và định giá giá trị; cần có quy định sử dụng đất ở để trả cho nhà đầu tư hạ tầng phải phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở cân đối với hạ tầng trong phát triển đô thị.
Cần có quy định cụ thể về quy trình đánh giá chất lượng và định giá công trình hạ tầng đã được xây dựng và quy trình về định giá khu đất trả cho nhà đầu tư hạ tầng. Trường hợp khu đất trả cho nhà đầu tư hạ tầng nhận giá trị tăng thêm do hạ tầng mang lại thì giá trị khu đất đó được định giá sau khi có hạ tầng.
Đồng thời, cần có quy định cụ thể về yêu cầu công khai, minh bạch toàn bộ thông tin dự án BT, tạo cơ chế để người dân địa phương tham gia giám sát và quy định về trách nhiệm giải trình của các cơ quan nhà nước có liên quan khi nhận được ý kiến giám sát của dân.
Dự án đầu tư theo hình thức BT là một giải pháp vốn hóa đất công và tài sản công. Khi được đặt vào đúng chỗ, đúng thời điểm với khung pháp luật, loại trừ được tham nhũng thì cơ chế này sẽ phát huy tác dụng.
Khi hạ tầng và dịch vụ công cộng đã phát triển đến một mức độ nhất định thì hình thức BT cần thu hẹp lại để nhường chỗ cho vốn hóa đất công bằng những hình thức khác nhau nhằm mang lại hiệu suất và hiệu quả cao hơn.
