Bùng nổ vốn đăng ký đầu tư bất động sản, mừng hay lo?

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy bất động sản đang là ngành kinh doanh hấp dẫn nhà đầu tư. Trong 10 tháng đầu năm 2017, có hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới với tổng vốn đăng ký gần 284.000 tỉ đồng, tăng hơn 67% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 28% tổng vốn đầu tư vào các ngành nghề.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản hiện nay vẫn đang tăng mạnh trong khi sức hấp thụ còn hạn chế, làm dấy lên lo ngại nguy cơ dư cung bất động sản.

TheLEADER đã có cuộc trao đổi với Tiến sỹ Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam về vấn đề những lo ngại này.

TS. Lê Xuân Sang

Theo ông, đâu là nguyên nhân khiến vốn đăng ký đầu tư bất động sản tăng mạnh?

TS. Lê Xuân Sang: Các yếu tố chủ chốt khiến vốn trên thị trường bất động sản tăng cao thứ nhất là do thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục và phát triển, mang lại khả năng thu lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng kinh tế tăng trưởng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản và họ sẽ được hưởng lợi.

Nhân tố thứ hai, là trong hơn một năm qua từ khi tập trung xây dựng chính phủ kiến tạo, Chính phủ đã đấu tranh với tham nhũng, sai phạm. Điều này trong chừng mực đã phục hồi niềm tin trong chủ thể của nền kinh tế và bất động sản cũng là không ngoại lệ.

Nhân tố thứ ba là Việt Nam đã tổ chức thành công APEC được cộng đồng thế giới đánh giá cao, trong đó có sự tham gia của cộng đồng doanh nghiệp với việc tham gia phát triển các dự án bất động sản, du lịch phục vụ sự kiện này.

Đó là ba nhấn tố đã thúc đẩy, khích lệ đầu tư, làm tăng số lượng các doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và đầu tư vốn vào lĩnh vực bất động sản.

TS. Lê Xuân Sang: Nếu chỉ nhìn vào những con số báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ thấy thị trường bất động sản sắp bùng nổ. Tuy nhiên, bình tĩnh lại để nhìn nhận và xem xét các chỉ số này thông qua sự phát triển của thị trường bất động sản thì có thể thấy rằng những con số này chưa thực sự đáng lo ngại.

Cụ thể, đến tháng 11/2017 số doanh nghiệp xây dựng thành lập mới tăng 9,1%, thấp hơn số doanh nghiệp so với ngành khác.

Số vốn của các doanh nghiệp FDI đầu tư vào bất động sản trong 10 tháng đầu năm cũng không nhiều, mới chiếm hơn 7,2% so với tổng số vốn đăng ký hơn 28 tỷ USD.

Một chỉ số nữa là chỉ số CPI nhà ở và vật liệu xây dựng cho thấy, 11 tháng đầu năm mức giá tăng 4,25%, thấp hơn nhiều so với ngành khác, riêng tháng 11 lại giảm 0,05%.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phát biểu trong phiên họp Quốc hội vừa qua, đến 27/11 tổng tín dụng cho bất động sản là hơn 400.000 tỷ đồng, cho thấy tín dụng bất động sản tăng trưởng chậm hơn so với năm ngoái.

Các chỉ số đều cho thấy không có nguồn vốn ồ ạt chảy vào bất động sản và không có sự phát triển nóng trong ngắn hạn.

TS. Lê Xuân Sang: Mức cung trên thị trường bất động sản vẫn lớn hơn nhiều mức cầu, khoảng 50 – 65%. Với mức cung như vậy và một vài dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp vẫn đổ vốn vào thị trường bất động sản, câu hỏi là liệu có rủi ro hay không?

Tôi cho rằng, rủi ro là có nhưng chưa đến mức quá lo ngại, bởi chưa có gì quá nóng và mất kiểm soát trên thị trường.

Gần đây có dấu hiệu cho thấy sự quá tải nguồn cung nhà ở, đặc biệt là tại phân khúc căn hộ chung cư. Trong khi đó, nguồn cầu bất động sản lại không tăng như kỳ vọng.

Nếu có biến cố từ nền kinh tế, việc tăng trưởng kinh tế không cao khiến người dân không có tiền mua nhà sẽ tạo ra những rủi ro cho chính các nhà phát triển bất động sản.

Nghiêm trọng hơn, các nhà phát triển bất động sản cũng như các nhà đầu tư lớn thường có đòn bẩy vay nợ lớn từ ngân hàng. Chính vì vậy, khi dự án không có khả năng thanh khoản hoặc thanh khoản chậm sẽ dẫn đến khả năng nợ xấu của ngân hàng. Điều này rất nguy hiểm.

Kinh nghiệm lịch sử cho thấy, một trong những nguyên nhân gây ra khủng hoảng kinh tế chính là xuất phát từ thị trường bất động sản. Do đó, việc theo dõi giám sát thông tin biến động về kinh tế và bất động sản là phải thường xuyên để có giải pháp kịp thời.

Hiện tại chúng ta vẫn chưa xây dựng được một hệ thống thông tin về các chỉ số bất động sản theo từng khu vực địa lý cụ thể và đặc biệt theo phân ngách của thị trường. Các thông tin trên thị trường hiện nay chủ yếu là do các đơn vị phát triển bất động sản cung cấp. Điều này xét trên một khía cạnh nào đó còn thiếu khách quan, minh bạch.

TS. Lê Xuân Sang: Bất động sản là ngành bao hàm rất nhiều ngành nghề khác, hơn 100 ngành. Ngành bất động sản phát triển sẽ tạo ra tăng trưởng, thu nhập và việc làm, tạo ra hiệu ứng của cải. Những người đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ nắm bắt được sự tăng trưởng của thị trường để chi tiêu, đầu tư mua bán, mạnh tay hơn.

Điều này một mặt tạo ra sự phát triển của nền kinh tế, mặt khác nếu chi tiêu thái quá sẽ dẫn đến sự thiếu bền vững trong kinh tế vĩ mô trung và dài hạn.

Về nguyên tắc, một khi tăng trưởng bất động sản quá lớn sẽ dẫn đến việc hiệu ứng lan toả và có khả năng xảy ra lạm phát.

Trong 11 tháng đầu năm 2017 vừa qua chưa cho thấy hiện tượng đó. Tuy nhiên, chúng ta vẫn phải lưu ý, theo dõi kịp thời để điều chỉnh linh hoạt việc tăng trưởng của thị trường bất động sản nhằm mang lại nhiều tác động tích cực hơn cho nền kinh tế và tránh những tác động tiêu cực.

TS. Lê Xuân Sang: Dự báo về mức giá của một mặt hàng, kể cả bất động sản là một vấn đề rất khó, kể cả các nước có nền kinh tế mạnh như Mỹ thì dự báo nhiều khi vẫn không chính xác. Đây là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng.

Quay lại thị trường Việt Nam, mức cầu bất động sản hiện đang thấp hơn mức cung, cùng với đó là việc cơ sở hạ tầng tại Hà Nội và TP. HCM chưa hoàn thiện, tắc nghẽn giao thông vẫn chưa được giải quyết triệt để, chất lượng của dự án cũng như các nhân tố khác còn nhiều vấn đề cần phải bàn.

Do đó, tôi cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2018 nóng lên là không có, trừ một số dự án có vị trí, chất lượng tốt, chủ đầu tư đã xây dựng được thương hiệu đối với khách hàng mua nhà.

Bên cạnh đó, một điều chắc chắn là sự cạnh tranh trên thị trường thời gian tới là rất lớn do nguồn cung tăng mạnh.