Việc nắm chắc khái niệm cơ bản trong lĩnh vực bất động sản có thể giúp các nhà đầu tư tối đa hóa thu nhập của họ. Có ba cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản:
-
Gia tăng giá trị tài sản
-
Thu nhập từ cho thuê bất động sản
-
Lợi nhuận tạo ra từ hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào bất động sản
Tất nhiên, luôn có những cách khác để thu lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, ba phương pháp trên chiếm phần lớn thu nhập thụ động được tạo ra trong ngành nhà đất.
-
Gia tăng giá trị bất động sản
Điều quan trọng là bạn phải hiểu rằng giá trị tài sản không phải lúc nào cũng tăng. Sự thâm hụt tăng trưởng bất động sản có thể được minh chứng thông qua những năm 2007-2009 khi thị trường bất động sản sụp đổ.
Lãi suất thế chấp là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Để tính khoản thế chấp, bạn cần thông tin chi tiết về khoản vay và sử dụng máy tính thế chấp để xác định các con số.
-
Lạm phát và đầu tư bất động sản:
Khi lạm phát xảy ra, một đồng tiền có ít sức mua hơn. Điều đó xảy ra do chính phủ phải in tiền khi họ chi tiêu nhiều hơn số tiền thu được thông qua thuế. Theo thời gian, điều này dẫn đến mỗi đồng tiền sẽ trở nên mất giá hơn so với trước đây.
Một trong những cách mà các nhà đầu tư bất động sản có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là tận dụng tình huống lạm phát được dự báo sẽ vượt quá lãi suất hiện tại của khoản vay dài hạn. Trong khoảng thời gian này, bạn có thể thấy mọi người sẵn sàng thử vận may bằng cách mua bất động sản thông qua các khoản vay và chờ đợi lạm phát khiến giá trị bất động sản gia tăng.
Khi lạm phát tăng cao, những nhà đầu tư này có thể trả các khoản thế chấp bằng đồng tiền có giá trị thấp hơn nhiều. Bạn có thể thấy rất nhiều nhà đầu tư bất động sản kiếm tiền theo cách này trong những năm 1970 và đầu những năm 1980.
-
Các giao dịch mua khi lãi suất trần được điều chỉnh theo chu kỳ:
Bí quyết “vàng” là hãy mua khi lãi suất trần được điều chỉnh theo chu kỳ. Khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên một khoản đầu tư bất động sản trở nên khá hấp dẫn
Chẳng hạn, các nhà phát triển bất động sản có thể xem xét một dự án, tình hình kinh tế xung quanh dự án đó hoặc giá của bất động sản và xác định thu nhập cho thuê trong tương lai để hỗ trợ cho việc định giá hiện tại. Giá trị hiện tại có thể có vẻ quá đắt dựa trên các điều kiện sẵn có xung quanh dự án. Tuy nhiên, vì họ hiểu nền kinh tế, các yếu tố thị trường và người tiêu dùng, những nhà đầu tư này có thể nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai.
Bạn có thể thấy một khách sạn lỗi thời trên một mảnh đất rộng được “biến đổi” trở thành một trung tâm mua sắm sầm uất với các tòa nhà văn phòng kiếm ra tiền thuê đáng kể cho chủ sở hữu. Nếu không có những dòng tiền này, bạn có thể đang đầu cơ ở một mức độ nào đó.
-
Đầu tư bất động sản để cho thuê
Kiếm tiền từ việc cho thuê nhà có vẻ đơn giản hơn nhiều. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, khách sạn hoặc bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào khác, bạn có thể tính tiền thuê để cho phép người khác sử dụng tài sản hoặc cơ sở đó.
Tất nhiên, đơn giản và dễ dàng không giống nhau. Nếu bạn sở hữu các tòa nhà chung cư hoặc nhà cho thuê, bạn sẽ phải xử lý mọi thứ liên quan tới bất động sản và thậm chí có thể là cả người thuê nhà.
Nếu bạn sở hữu các trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng, bạn có thể phải đối phó với việc một doanh nghiệp thuê của bạn sắp phá sản. Nếu bạn sở hữu các Nhà kho công nghiệp, bạn có thể gặp phải các cuộc điều tra về môi trường liên quan tới hành vi của những người thuê đã sử dụng tài sản của bạn. Nếu bạn sở hữu các đơn vị lưu trữ, trộm cắp có thể là một vấn nạn đáng lo ngại. Đầu tư bất động sản cho thuê không phải là loại hình mà bạn có thể thảnh thơi và mong đợi mọi thứ diễn ra tốt đẹp.
Vì thế, hãy sử dụng tỷ suất vốn hóa để so sánh các khoản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa cho thấy tỷ suất sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản thương mại. Số liệu này được tính toán từ thu nhập ròng mà bất động sản đó sẽ tạo ra.
Nếu một bất động sản kiếm được 100.000 đô la mỗi năm và được bán với giá 1.000.000 đô la, bạn sẽ chia thu nhập (100.000 đô la) cho mức định giá (1.000.000 đô la) và nhận được 0,1, hay chính là 10%. Kết quả cho ra tỷ suất vốn hóa của bất động sản là 10%. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ kiếm được 10% từ khoản đầu tư của mình nếu bạn thanh toán bất động sản đó hoàn toàn bằng tiền mặt và không có nợ.
Tuy nhiên, cho thuê bất động sản có nhiều rủi ro như đã đề cập trước đó. Thông thường, những bất động sản này liên quan đến hợp đồng thuê dài hạn hay nhiều năm. Mua đúng giá, đúng thời điểm, đúng đối tượng thuê và thời hạn thuê, bạn có thể gặt hái thành công. Tuy nhiên, nếu xảy ra sự cố, bất động sản có thể bị bỏ trống trong thời gian dài để chờ đợi thị trường phục hồi.
-
Kiếm tiền từ hoạt động kinh doanh bất động sản
Cách cuối cùng là kiếm tiền từ đầu tư bất động sản liên quan đến các dịch vụ và hoạt động kinh doanh đặc biệt. Nếu sở hữu một khách sạn, bạn có thể cung cấp dịch vụ rạp chiếu phim theo yêu cầu cho khách hàng. Nếu bạn sở hữu một tòa nhà văn phòng, bạn có thể kiếm tiền từ máy bán hàng tự động và nhà để xe.
Những khoản đầu tư này hầu như luôn đòi hỏi kiến thức chuyên môn cần thiết. Đối với những nhà đầu tư tự mình vươn lên đứng đầu trong lĩnh vực bất động sản và hiểu được sự phức tạp của một thị trường cụ thể, cơ hội kiếm tiền có thể là vô tận.
