Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại chung cư hiện nay là việc chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Làm sao để đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân, nhà chung cư được bảo trì, bảo dưỡng đúng hạn, đảm bảo chất lượng? Xung quanh vấn đề này, Báo Đầu tư Bất động sản có cuộc trao đổi với luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh).
Theo quy định, quỹ bảo trì sẽ phải bàn giao về cho cư dân khi cư dân thành lập ban quản trị, nhưng vì sao nhiều chủ đầu tư không bàn giao quỹ này, thưa ông?
Thực tế, nhiều trường hợp xảy ra xung đột lợi ích xoay quanh phí bảo trì, bởi đây là một khoản tiền lớn.
Theo quy định tại Điều 109, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi phí bảo trì vào tài khoản tiết kiệm không kỳ hạn mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trong thời hạn tối đa là 30 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư của UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư, bên bán có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì này cho ban quản trị quản lý (bao gồm cả gốc và lãi).
Luật sư Vũ Ngọc Chi
|
Như vậy, pháp luật đã có quy định rõ ràng về việc bàn giao kinh phí bảo trì đối với các bên liên quan, nên không có lý do gì để các bên không thực hiện.
Nguyên nhân để không bàn giao khoản phí này trong thực tế có rất nhiều lý do như có thể khoản phí này đã không còn, hoặc vì lợi ích gắn liền quá lớn mà họ không muốn bàn giao, thậm chí nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị…
Trong trường hợp bên chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, ban quản trị có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh thực hiện việc cưỡng chế bàn giao phí bảo trì theo quy định của pháp luật tại Điều 37, Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.
Đúng là luật có quy định, sau khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, nhưng thời gian từ khi bàn giao nhà cho đến khi ban quản trị được thành lập, thì việc quản lý khoản phí này như thế nào chưa được quy định. Theo ông, trong thời gian này, việc quản lý phí nên như thế nào để tránh bị chủ đầu tư lạm dụng?
Về nguyên tắc, khi ban quản trị chưa được thành lập thì chủ đầu tư vẫn được đứng tên chủ tài khoản phí bảo trì này và thay mặt ban quản trị thực hiện các công việc của ban quản trị.
Để tránh trường hợp chủ đầu tư lạm dụng việc sử dụng nguồn kinh phí bảo trì, thì trong trường hợp sử dụng nguồn vốn bảo trì trong thực tế, cần lựa chọn các đơn vị thi công sao cho mức chi phí hợp lý và chất lượng đảm bảo, tài chính cần được công khai minh bạch.
Bản thân các cư dân trong khu dân cư cũng nên có thành phần giám sát trong việc thi công bảo trì chung cho tòa nhà. Có như vậy sẽ tránh được thất thoát không đáng có hoặc sẽ tránh được việc chủ đầu tư lạm dụng quỹ bảo trì.
Về mặt quản lý tiền, việc gửi tiền vào ngân hàng là hợp lý, nhưng cần có việc tiếp cận sớm nguồn tiền bảo trì từ phía ban quản trị, kể cả ở hình thức sơ khai nhất là ban quản trị lâm thời.
Khi chủ đầu tư cố tình chây ỳ, cư dân rất khó đòi lại quỹ bảo trì dù gửi đơn thư đến cơ quan quản lý, báo chí, thậm chí khởi kiện. Vậy theo ông, nên có cách thức quản lý phí bảo trì này như thế nào để cư dân không phải nắm đằng chuôi?
Để tránh việc chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho cư dân, theo quan điểm cá nhân của tôi, cần có các cách thức sau:
Thứ nhất, pháp luật cần phải sửa đổi về việc tiếp cận sớm nguồn phí bảo trì chung của tòa nhà có thể là bằng hình thức tên tài khoản của chủ đầu tư sẽ bị vô hiệu hoặc tự động được thay thế bằng ban quản trị kể cả lâm thời do cư dân bầu ra. Hình thức công nhận ban quản trị cần đơn giản hơn, chỉ cần quá bán trên tổng số cư dân nơi có chung cư ở là có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai, cần có quy chế riêng phối hợp với ngân hàng để thực hiện việc vô hiệu hóa tên chủ tài khoản hoặc cần tạm dừng tài khoản khi có tranh chấp để tránh trường hợp chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị để thực hiện đúng chức năng của mình. Có như vậy, quyền lợi của cư dân mới sớm được bảo đảm.
Còn với thực trạng hiện nay, khi còn nhiều bất cập, trước hết cư dân cần đấu tranh để giành quyền quản trị tòa nhà, sau đó tiếp tục kiên trì đấu tranh giành quyền được bàn giao quản lý phí bảo trì với chủ đầu tư. Hy vọng, với sự vào cuộc quyết liệt của các ban ngành chức năng có thẩm quyền, những bức xúc của cư dân về phí bảo trì sẽ sớm được giải quyết.
