Vài năm trở lại đây, ngày càng xuất hiện nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản (BĐS) đưa ra các ứng dụng trực tuyến (app) mời gọi nhiều nhà đầu tư mua chung một căn hộ, nền đất hoặc một dự án để cùng chia sẻ lợi nhuận.
Có vài triệu vẫn có thể mua nhà
Gần đây, có một hình thức mua chung mới được quảng cáo là đầu tư BĐS công nghệ blockchain. Theo đó, đơn vị kinh doanh BĐS sẽ chẻ nhỏ giá trị sản phẩm thành hàng trăm, hàng ngàn cổ phần với giá trị thấp nhất có thể chỉ tầm 1 triệu đồng/phần. Nhà đầu tư có thể mua chung một căn hộ, nhà phố, đất nền… bằng cú click chuột hoặc giao dịch đặt cọc ngay trên điện thoại.
Một công ty đang rao bán BĐS bằng công nghệ blockchain cho biết đã gọi vốn thành công một sản phẩm nhà phố ở huyện Cần Giờ (TP.HCM) và hai lô đất nền ở huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng).
Một ứng dụng mua chung bất động sản thông báo kêu gọi vốn thành công. Ảnh: Q. Huy
“Lô đất nền dự án ở huyện Bảo Lâm vừa được 23 nhà đầu tư góp vốn. Lô đất trị giá hơn 1,1 tỉ đồng được chia nhỏ thành 1.000 phần. Dự kiến nhóm sẽ đầu tư trong sáu tháng, lợi nhuận kỳ vọng thu về hơn 18%” – nhân viên này nói.
Để tham gia mua chung, nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp. Sau đó khách hàng nạp tiền vào ví điện tử, quy đổi thành token để mua BĐS. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ hồng, thông tin về BĐS được công ty đăng tải đầy đủ trên website và ứng dụng.
Khi nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ thực hiện biểu quyết trực tuyến, quyết định được đưa ra theo số đông, lợi nhuận phân bổ theo tỉ lệ suất đầu tư.
Trên một ứng dụng mua chung BĐS khác có tên gọi Infi., mỗi BĐS được chia thành 80-150 phần giá trị bằng nhau. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 20 triệu đồng để mua một phần sản phẩm muốn đầu tư. Người mua có thể chốt lời bất cứ lúc nào qua sàn, bán cổ phần hoặc toàn sản phẩm.
Anh Thanh Tú, một chuyên viên tư vấn đầu tư mua chung BĐS trên ứng dụng, cho biết công nghệ này được xây dựng trên nền tảng smart contract (hợp đồng thông minh) với nền tảng blockchain.
Các giao dịch được thực hiện và ghi nhận vào hệ thống bằng hợp đồng online. Hợp đồng khi được ghi nhận thì không thể sửa hoặc thay đổi nên sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch của giao dịch và sự toàn vẹn của thông tin.
“Đây là một hình thức mới nên nhà đầu tư cần lựa chọn đơn vị uy tín” – anh Thanh Tú tư vấn.
Nhu cầu nhiều, cần quản lý chặt
Đại diện một tập đoàn BĐS có trụ sở tại TP.HCM cho biết cũng đang nghiên cứu hình thức này nhằm đáp ứng nhu cầu thật của nhiều nhà đầu tư.
Thực tế là nền tảng công nghệ blockchain đã được nhiều ngành nghề sử dụng và thu được hiệu quả cao. Hình thức này giúp nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với số tiền khiêm tốn và khá thuận tiện.
Tuy nhiên, sở hữu tài sản là BĐS ở Việt Nam có nhiều quy định pháp luật liên quan. Trong khi đó, hình thức này lại quá mới, cần có quy định chặt chẽ, cần những đơn vị uy tín đi tiên phong, cam kết đảm bảo quyền lợi thật sự cho khách hàng.
“Để phát triển hình thức đầu tư này cần phải có các điều kiện kèm theo như xếp hạng tín nhiệm chủ đầu tư, đánh giá độ tín nhiệm các dự án trước đó… Dù đã có nền tảng smart contract nhưng cũng cần có đơn vị thứ ba giám sát tài sản đó an toàn” – đại diện tập đoàn này đề xuất.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, mua chung BĐS được quy định rõ tại Điều 98 Luật Đất đai. Theo đó, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó. Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hình thức mua chung BĐS trên các ứng dụng công nghệ theo dạng chẻ nhỏ cổ phần chưa được pháp luật quy định cụ thể, người mua có thể gặp nhiều rủi ro về pháp lý.
“Người mua bỏ tiền thật mua một phần giá trị căn nhà nhưng tài sản này chưa chắc bán được vì vẫn thuộc quyền sở hữu chung với người khác. Quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể nhà đầu tư mà chính là chủ doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bán tài sản đó đi hoặc doanh nghiệp phá sản thì rất khó truy cứu trách nhiệm” – luật sư Hậu phân tích.
Chưa kể nhà đất có sổ nhưng tiềm ẩn nguy cơ thuộc diện giải tỏa hoặc có tranh chấp. Theo luật sư Hậu, các cơ quan quản lý cần giám sát, kiểm tra chặt chẽ hoạt động những công ty bán BĐS theo hình thức này.
