Nhân dịp Savills công bố Báo cáo Thị trường bất động sản của Hà Nội quý IV/2017, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu của Savills đã có những chia sẻ về vấn đề này.
Giá bình quân phân khúc căn hộ chung cư năm 2017 là khoảng 1.200 USD, giảm 12% so với năm trước. Theo bà, áp lực nào khiến các chủ đầu tư phải giảm giá?
Trong bức tranh chung về nguồn cung, giá giảm đều trên tất cả các phân khúc. Căn hộ hạng A giảm ít hơn, bởi lẽ tỷ lệ hấp thụ trong năm 2017 đang đạt ngưỡng cao là 80%, số lượng căn hộ bán được cao gấp 3 lần so với năm 2016. Đối với phân khúc hạng B, C, lượng cung mới rất nhiều, trong khi tỷ lệ hấp thụ lại rất ít, tạo nên áp lực giảm giá.
Nếu cùng một phân khúc, một khu vực có nhiều dự án được đưa ra thì các chủ đầu tư thường tung ra giá thấp hơn, hoặc là vẫn giữ nguyên giá nhưng đưa ra nhiều chương trình khuyến mại hơn để có thể cạnh tranh được với những dự án xung quanh như tặng quà, tặng gói số lượng năm quản lý… Nếu không, chủ đầu tư sẽ rất khó cải thiện được tính thanh khoản, khó bán được hàng.
Đối với phân khúc căn hộ hạng A, đôi khi một số dự án có giá cao hơn hẳn giá trung bình của toàn thị trường khiến cho nhiều người lầm tưởng rằng giá đang gia tăng, cao hơn so với năm 2016. Nhưng thực tế là tùy thuộc vào từng dự án. Bởi những dự án nằm ở vị trí đẹp vốn dĩ đã có giá riêng của nó, thường cao hơn, có thể vô hình trung đẩy giá mặt bằng chung của những dự án có vị trí thấp hơn lên.
Bà Đỗ Thu Hằng |
Lâu nay, những nhà đầu tư sở hữu được các khu “đất vàng” thường là từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hay từ các dự án đổi đất lấy hạ tầng (BT)… Tuy nhiên, Nhà nước sẽ ngày càng siết chặt các hoạt động này để tránh thất thoát tài sản nhà nước. Theo bà, liệu nguồn cung căn hộ ở khu vực này có bị giảm đi hay không?
Thực tế cho thấy, mặc dù giá trị sử dụng đất và tiền thuê đất của các khu đất vàng, khu đất ở vị trí đẹp rất đắt, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn quyết tâm làm.
Tất nhiên, khi quỹ đất ít hơn thì chủ đầu tư sở hữu những khu đất vàng sẽ có lợi nhiều hơn. Một khi người ta đã nắm được giá trị của quỹ đất thì giá bán có thể bị đẩy lên. Giá ở mức nào là tùy thuộc vào sự chi trả của thị trường và người mua.
Chủ trương kêu gọi nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư phát triển hạ tầng và được đổi lại một quỹ đất nào đó để hoàn vốn là hoàn toàn đúng đắn, nhằm bổ sung sự thiếu hụt ngân sách nhà nước.
Thời gian qua, nhiều dự án BT đã góp phần thay đổi bộ mặt hạ tầng đô thị. Nhưng điều quan trọng là cách thức làm như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên. Đặc biệt, quy trình giao đất, đánh giá giá trị của khu đất cần phải rõ ràng, minh bạch, tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Nhưng cũng cần tránh việc làm chặt quá khiến nhà đầu tư không thấy được lợi ích thì khó có thể tham gia bỏ vốn đầu tư phát triển hạ tầng.
Theo bà, năm 2018, triển vọng của thị trường bất động sản sẽ như thế nào?
Những chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực của năm 2017 như tăng trưởng GDP đạt 6,81%, vượt kế hoạch đề ra và là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua; thu hút vốn FDI đạt 35,88 tỷ USD, tăng hơn 44% so với năm 2016; tăng trưởng tín dụng ước đạt 18 – 19%; lãi suất cho vay mua nhà ổn định, duy trì ở mức 11%… sẽ tiếp sức, hỗ trợ cho thị trường bất động sản năm 2018.
Bên cạnh đó, lượng cung trong năm 2018 được dự báo là một con số rất lớn với khoảng 28.000 căn hộ. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn cả về giá cả cũng như vị trí. Với những yếu tố này, có thể nói năm 2018 là năm của người mua. Và đây cũng chính là áp lực cho các chủ đầu tư trong việc lựa chọn và điều chỉnh giá cả cho phù hợp.
Mặc dù thị trường nhà ở thương mại giá rẻ chưa phát triển được như kỳ vọng, tuy nhiên, giá có giảm hơn so với năm 2016. Số lượng các dự án thuộc phân khúc này chủ yếu trên 15 triệu đồng/m2, dưới 15 triệu đồng/m2 rất ít, còn từ 20 – 30 triệu đồng/m2 lại rất nhiều.
Ở những khu vực như phía Tây hoặc Tây Nam, Tây Bắc của Hà Nội – là những khu vực đang phát triển về hạ tầng giao thông, dự kiến sẽ có nhiều hàng trong năm nay.
