Sau hơn 5 năm triển khai, Luật đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo với các Luật khác liên quan dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện.
GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ngay tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đã thể hiện rất thiếu đồng bộ với các Luật có liên quan. Hệ quả là quy trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển khá phức tạp và chưa động viên được động lực từ khu vực kinh tế tư nhân.
– Thưa ông! việc tồn tại rất nhiều dự án treo trong thời gian dài không được giải quyết có phải hệ luỵ từ việc chưa sửa đổi Luật Đất đai?
Đúng vậy, theo Luật Đất đai 2003, các dự án sau 12 tháng mà không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng mà sử dụng đất không đúng tiến độ thì được gọi là “treo” và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và trả lại những giá trị đã đầu tư trên đất cho chủ đầu tư dự án.
Đến Luật Đất đai 2013, các dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn mà vẫn bị treo thì Nhà nước thu hồi cả đất và các tài sản đã đầu tư trên đất.
Tuy nhiên, quy định thu hồi cả các tài sản đã đầu tư trên đất có biểu hiện vi phạm Hiến pháp 2013 vì các tài sản này được hình thành đúng pháp luật đầu tư nên Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư, không thể quốc hữu hóa trong trường hợp này. Đấy là chưa kể quy định này cũng không đồng bộ với Luật Đầu tư 2014.
Mở rộng hơn, quy định này cũng thể hiện những người xây dựng Luật Đất đai không hiểu rõ nội dung của Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành TW Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nghị quyết số 19 thông qua giải pháp sử dụng công cụ thuế hoặc xử phạt tài chính để giải quyết các dự án “treo”.
Chính vì những bất cập nêu trên mà làm cho khó xử lý các dự án “treo” trên thực tế.
– Vậy thưa ông, liệu việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ giải quyết được cơ bản tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai hiện đang rất phức tạp?
Vấn đề là sửa như thế nào, chứ không phải là sửa hay không sửa. Nguồn gốc cơ bản của tình trạng khiếu nại hành chính, khiếu kiện tại tòa án đối với các quyết định hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai là từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Lợi ích công cộng thì được xác định khá rõ trong Luật Đất đai 2013, đó là các dự án phát triển hạ tầng sử dụng chung. Rất tiếc là khái niệm “lợi ích quốc gia” lại không được định nghĩa trong Luật Đất đai 2013, vì vậy mà mỗi người hiểu một khác. Người nào bị Nhà nước thu hồi đất cũng không muốn mất quyền sử dụng đất nên tìm mọi cách mà khiếu nại.
Việc sửa đổi pháp luật để giảm khiếu nại, khiếu kiện phải đảm bảo 2 điều kiện: một là quy định của pháp luật phải rõ ràng, cụ thể và đơn nghĩa; hai là không gây ra bất công bằng trong thụ hưởng lợi ích từ đầu tư trên đất.
Tranh chấp đất đai hiện nay cũng còn phức tạp, nhưng chủ yếu là những tranh chấp do tồn đọng lịch sử từ thời kỳ bao cấp, giá đất còn rẻ, không có hồ sơ địa chính. Nay người đông hơn, giá đất cao hơn, khó tìm đất hơn nên mới phát sinh ra tranh chấp những ranh giới cũ không rõ ràng, phạm vi quyền không cụ thể. Để làm giảm các tranh chấp đất đai, sửa đổi pháp luật không có tác động nhiều mà phải dựa vào các giải pháp thực thi pháp luật phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể.
– Theo ông, trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chính phủ nên tập trung sửa đổi những vấn đề nào?
Thứ nhất, cần rà soát những nội dung của Luật Đất đai 2013 không phù hợp với Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Đầu tư công 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Quy hoạch 2017, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 nhằm đảm bảo tính phù hợp của toàn bộ hệ thống pháp luật.
Ví dụ, Luật Nhà ở 2014 đưa ra một chính sách lớn về cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở để ở và để kinh doanh cho thuê tại Việt Nam. Quy định này là nội dung quan trọng trong thực hiện 2 Hiệp định Thương mại tự do kiểu mới EVFTA và CPTPP. Theo Luật Đất đai 2013, cá nhân người nước ngoài vẫn chưa có quyền sử dụng đất ở.
Thứ hai, cơ chế chuyển dịch đất đai bao gồm cơ chế bắt buộc dựa trên quy trình Nhà nước thu hồi đất, cơ chế tự nguyện dựa trên chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường, Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất để đưa vào thị trường, việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử lý các dự án “treo”, gia hạn sử dụng đất đều còn nhiều nội dung không rõ ràng, thiếu minh bạch, khó triển khai. Tôi lấy ví dụ như đất đai để chỉnh trang đô thị thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 nhưng thế nào là chỉnh trang đô thị thì lại không rõ.
Thứ ba, hệ thống tài chính đất đai gồm giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất đã có những đổi mới nhất định trong Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn chưa phù hợp với các quy luật thị trường. Nhà nước bị thiệt, người đang sử dụng đất bị thiệt. Lợi ích nhóm vẫn có nhiều kẽ hở để chen chân vào.
– Như vậy, sửa đổi Luật Đất đai sẽ tác động thế nào đến thị trường BĐS thưa ông?
Trên thực tế, hiện nay đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Việc giải quyết đất đai cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau đang gặp trở ngại lớn.
Mặt khác, Thị trường BĐS đang nạp thêm nhiều loại hàng hóa được sử dụng đa công năng như Condotel, Officetel, Shophouse… trong khi Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các BĐS đa công năng như vậy. Đây là nguyên nhân chính làm cho phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng kiểu mới bị chững lại hiện nay.
Như vậy, nếu sửa Luật Đất đai đúng nội dung và trúng giải pháp thì thị trường BĐS giải thoát được 2 ách tắc nói trên, sẽ phát triển tốt và lành mạnh.
