Krish Nguyen – Thị trường văn phòng có thể không bao giờ đạt được lại đỉnh cao từng có trong quá khứ ở thế giới hậu đại dịch, nhưng triển vọng cho các văn phòng tại Singapore và Hồng Kông thì vẫn đầy hứa hẹn.
Những ngôi nhà tương đối nhỏ nằm gần nơi làm việc và nhiều doanh nghiệp công nghệ mới tới thuê văn phòng là dấu hiệu cho thấy niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của các quỹ Reits tại hai thị trường này.
Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Reits) về văn phòng tại Singapore và Hồng Kông đã vượt trội hơn so với đối thủ cùng ngành ở Úc và Nhật Bản trong năm 2020, và sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ sự xoay chuyển sang các cổ phiếu nhạy cảm về kinh tế. Champion Reit của Hồng Kông, với các khách thuê bao gồm Citigroup, Keppel Reit của Singapore và Mapletree Commercial Trust, đã đánh bại các quỹ tín thác có giá trị ngang hàng ở Úc và Nhật Bản, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp.
Chắc chắn là các văn phòng ở Singapore và Hồng Kông đều bị tổn hại bởi đại dịch. Các công ty như Citigroup và Mizuho Financial Group ở Singapore và Macquarie Group ở Hồng Kông đang từ bỏ không gian văn phòng khi nhu cầu thay đổi và họ phải đối mặt tương lai làm việc từ xa.
Tỷ lệ văn phòng trống của Singapore đã tăng lên 4,9% trong quý thứ ba năm nay, từ 3,3% của một năm trước đó; trong khi tỷ lệ trống cho văn phòng hạng A của Hồng Kông đã tăng 9% trong tháng 9 từ mức 6,1% cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu từ Colliers International Group.
Nhưng những thành phố này đã kiểm soát sự lây lan vi-rút tương đối tốt. Những ngôi nhà tại đây cũng quá nhỏ để có thể tạo ra một tương lai làm việc lâu dài tại nhà, khác với London hay New York – những nơi có vùng ngoại ô rộng lớn để người lao động có thể chuyển đến sống và làm việc từ xa. Đó có lẽ là lý do tại sao các quỹ Reits về văn phòng của Singapore và Hồng Kông chỉ giảm khoảng 13 điểm phần trăm từ việc xóa lỗ trong năm nay, trong khi Reits tại Úc và Nhật Bản giảm trung bình 24%.
Singapore ở vị thế tốt nhất
Ông Koh Shern-Ling, Giám đốc phụ trách danh mục đầu tư tại Principal Real Estate Investors, cho biết thị trường văn phòng của Singapore có khả năng “ở một trong những vị thế tốt nhất” trên toàn cầu vì không gian sống nhỏ, nguồn cung hạn hẹp, và ngày càng nhiều công ty công nghệ tìm đến đất nước này để thuê văn phòng. Ông nói sau các quỹ Reits về văn phòng ở Singapore, anh ấy ưa thích các quỹ tại Hồng Kông và Tokyo.
Việc Hồng Kông áp đặt luật an ninh quốc gia gây tranh cãi trong năm nay đang giúp Singapore thu hút thêm các công ty, trong khi những gã khổng lồ công nghệ như Tencent Holdings của Trung Quốc cũng như Amazon.com đang đặt trụ sở vùng ở thành phố Đông Nam Á này. Tỷ phú Ray Dalio là người mới nhất có kế hoạch mở một quỹ quản lý tài sản của các gia đình giàu có ở Singapore để điều hành các khoản đầu tư và hoạt động từ thiện.
Ông Oh Yoojeong, nhà quản lý quỹ tại Aberdeen Standard Investments Asia, cho biết: “Những người sử dụng văn phòng mới đến từ các ngành nghề mới hơn này sẽ bù đắp những gì mà Singapore có thể đã mất ở những khách hàng khác”.
Do các vấn đề chính trị, Hồng Kông đang thu hút các công ty Trung Quốc, một phần do sự bùng nổ hoạt động chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng. Chủ sở hữu TikTok ByteDance và Alibaba Group Holding đã ký hợp đồng thuê để bổ sung không gian văn phòng tại Hồng Kông, trong khi CMB International Capital nằm trong số các công ty tài chính lớn đang mở rộng sự hiện diện của họ tại thị trường bất động sản đắt giá nhất thế giới này.
Các kế hoạch được chính phủ công bố trong tuần này nhằm cắt giảm thuế trước bạ cũng sẽ thúc đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản thương mại của Hồng Kông.
Tất cả những điều trên giúp các quỹ Reits ở hai thành phố này tương đối rẻ, đồng thời mang lại lợi tức hấp dẫn cho nhà đầu tư, đặc biệt là khi so sánh với lợi suất trái phiếu.
Các nhà phân tích ước tính Keppel Reit và Mapletree Commercial sẽ mang lại lợi nhuận lần lượt là 5,4% và 4,1% cho năm tài chính 2021, trong khi Champion Reit sẽ tạo ra lợi suất 5,3%. Các con số này vượt xa mức lợi suất chưa đến 4% của các quỹ Reits lớn nhất của Nhật Bản như Nippon Building Fund, mặc dù vẫn thấp hơn 7% so với các quỹ tại Úc như Centuria Office Reit và Australian Unity Office Fund – nơi giá cổ phiếu đã giảm mạnh.
Ông Joachim Kehr, quản lý vùng và quản lý danh mục đầu tư tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Centersquare Investment Management, cho biết: “Làm việc từ xa sẽ vẫn thịnh hành trong một thời gian, nhưng sự sụp đổ của văn phòng trong thời gian dài là một điều không tưởng nên đây là thời điểm tốt để đầu tư vào các quỹ Reits về văn phòng ở Singapore và Hồng Kông”.
