Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ. Trong giai đoạn 2017 – 2018, có những vùng ven giá tăng gấp 2 – 3 lần, thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến. Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đã đưa ra nhận định như vậy khi trò chuyện với CafeLand về viễn cảnh thị trường Bất động sản 2019.
Tiền tệ với bất động sản: Con dao hai lưỡi!
Krish Nguyen: Từ cuộc khủng hoảng bất động sản những năm 2009 – 2011, ông đánh giá như thế nào về diễn biến, tác động qua lại giữa thị trường bất động sản và tiền tệ hiện nay?
TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản có 2 dạng phát triển chính.
Dạng thứ nhất, theo chủ trương và mong muốn của Nhà nước, là phát triển ổn định, bền vững. Dạng này căn cứ theo nhu cầu kinh tế của khu vực phát triển, từ đó nảy sinh nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng… kéo theo sự phát của bất động sản. Nếu bất động sản chưa theo kịp thì sẽ tăng giá theo cung – cầu, tức cầu nhiều hơn cung. Khi bất động sản phát triển ổn định, thuận lợi sẽ giúp cho kinh tế tăng trưởng thêm vì đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người dân. Lúc này, bất động sản phát triển sau một bước của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng dựa vào sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng. Một khu vực khi chưa có hạ tầng, dịch vụ thì chưa có người ở và cũng chưa có hoạt động kinh doanh, nhưng khi đã hoàn thiện đường xá, hạ tầng, tiện ích, dịch vụ xã hội thì tự nhiên người dân có nhu cầu đến ở theo.
Các dạng này đều dựa vào tính kinh tế. Tức là tiền xuất hiện đáp ứng nhu cầu làm ăn, sinh sống, kinh doanh, đầu tư, từ đó kích thích bất động sản phát triển.
TS. Đinh Thế Hiển.
Dạng thứ hai là phát triển do yếu tố đầu tư. Dạng này xảy ra khi tiền tệ xuất hiện quá nhiều. Tại Việt Nam, có những giai đoạn ngân hàng cho vay rất mạnh về tín dụng với lãi suất thấp. Cụ thể, năm 2007, nhà nước có đợt tung tiền rất mạnh thông qua việc bỏ ra gần 100.000 tỉ đồng, lúc đó các ngân hàng đều tăng tín dụng từ 25 – 50% cho vay. Đến năm 2009, Chính phủ lại có gói kích cầu 29.000 tỉ đồng, cộng thêm việc đẩy mạnh vào hạ tầng giao thông, kỹ thuật và hạ tầng đô thị. Chính giai đoạn này bất động sản đã tăng trưởng rất mạnh từ yếu tố cung tiền và cơ hội bất động sản phát triển theo hạ tầng đô thị. Chính sách kích cầu và tăng trưởng tín dụng đã tạo cơ hội cho giới đầu cơ bất động sản. Tiền giúp đẩy mạnh giao dịch, giao dịch tăng sẽ giúp giá nhà đất tăng… Vòng xoắn ốc cứ thế tiếp diễn, khiến việc phát triển bất động sản đã không còn lành mạnh phù hợp với nền kinh tế và nguy cơ bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện.
Từ việc tăng trưởng bất động sản dựa trên đầu cơ nên đến cuối năm 2010, thị trường bắt đầu suy thoái khi nguồn tín dụng ngân hàng không còn dồi dào. Những người ôm đất giá cao không tìm được người mua, còn ngân hàng thì bắt đầu thu hồi nợ dẫn đến hàng loạt bất động sản không có người mua rơi vào tình trạng đóng băng… Các ngân hàng đã cho vay trung và dài hạn bất động sản dựa trên vốn huy động ngắn hạn của người dân. Khi người dân có nhu cầu rút tiền ra thì ngân hàng không có tiền, và phải tăng lãi suất huy động lên, kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người vay mua bất động sản càng không có khả năng trả nợ khiến thị trường thời điểm đó rơi vào khủng hoảng suy thoái.
Hiện nay, sự phát triển của thị trường bất động sản có sự hiện diện của các dòng vốn ngân hàng; vốn đầu tư, đầu cơ trên thị trường; vốn đầu tư nước ngoài… Những dòng vốn này đang có sự dịch chuyển như thế nào trong sự phát triển của thị trường và tác động của sự dịch chuyển đó đối với thị trường ra sao, thưa ông?
Rõ ràng trong giai đoạn từ 2014 – 2018, thị trường vốn có sự đa dạng hơn, đặc biệt xuất hiện dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Nói đúng hơn, dòng vốn FDI đã xuất hiện từ những năm trước đó nhưng ở dạng “vốn mồi”, chỉ có những công ty bất động sản nước ngoài tham gia thị trường rồi đưa vào một phần vốn, sau đó vay ngân hàng để làm dự án chứ không phải vốn thật sự. Còn hiện nay, thị trường có 2 nguồn vốn nước ngoài.
Thứ nhất là nguồn vốn của các công ty lớn nước ngoài đưa vào hợp tác với các công ty bất động sản trong nước, hoặc mua lại những dự án với số tiền khá lớn. Thống kê cho thấy, mỗi năm có vài tỉ đô la Mỹ đổ vào bất động sản.
Thứ hai, từ năm 2015 chúng ta dần cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên có thêm nguồn vốn của nhà đầu tư cá nhân. Hai nguồn vốn đó xuất hiện, khác với giai đoạn 2008 – 2010, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn thật sự để kích cầu.
Nguồn vốn thứ 2 là vốn trong dân và vốn của các công ty đầu tư bất động sản dần mạnh lên.
Nếu như trước đây, giai đoạn 2008 – 2010, số công ty bất động sản có nguồn vốn lớn rất ít thì bây giờ chúng ta có những công ty bất động sản có vốn chủ sở hữu lên đến 5.000 – 7.000 tỉ đồng, số lượng các công ty này rất nhiều và vốn cũng tăng theo thời gian. Nguồn vốn của các công ty này cũng giúp cho thị trường có nguồn vốn thật, khác với trước đây đa số các công ty bất động sản chỉ bán hàng trên giấy và vốn xoay vòng.
Vốn thứ 3 là vốn ngân hàng. Từ 2014 – 2018, tín dụng bất động sản liên tục tăng. Đặc biệt các ngân hàng đã lấy nguồn vốn ngắn hạn dưới 1 năm để cho vay trung và dài hạn với tỷ lệ lên tới 40- 50%. Những nguồn vốn như vậy giúp thị trường phát triển rất tốt trong giai đoạn 2014 – 2018.
Theo ông, nguồn vốn nào đóng vai trò quan trọng nhất, dễ biến động nhất?
Trong số các nguồn vốn này, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Theo thống kê trong dân thì tỷ lệ vốn nằm trong bất động sản cao hơn vốn nằm trong tiền gửi. Nghĩa là những người khá giả, có xu hướng đầu tư thì họ ít gửi tiền mặt mà chuyển rất lớn vào bất động sản, và trong các bất động sản đó không phải họ mua bằng vốn của họ mà vay từ 30 – 70%, cá biệt trong giai đoạn 2016 – 2017, có dự án ngân hàng cho vay từ 80 – 90%. Do đó, ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất, rồi mới đến các nguồn vốn khác.
Siết tín dụng “giết chết” đầu cơ
Viễn cảnh nào sẽ xảy ra đối với các dự án bất động sản và các ngành liên quan nếu ngân hàng ngừng cung cấp vốn. Việc siết tín dụng vào bất động sản, theo ông nên hay không và tại sao?
Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ. Thị trường bất động sản từ 2014 – 2017 phát triển khá tốt ở những thị trường lớn như Sài Gòn hay những vùng có khu công nhân tập trung, với dòng sản phẩm căn hộ. Mặc dù tung ra lượng cung rất lớn nhưng vẫn đảm bảo thanh khoản. Số lượng căn hộ giai đoạn này gấp 3-4 lần giai đoạn đóng băng 2008- 2010 nhưng vẫn có nhu cầu, vẫn có người ở.
Những dự án đất nền, vùng ven cũng đã hình thành và bắt đầu có sự phát triển. Tuy nhiên, sau một thời gian dài bị đóng băng (chính thức từ 2010 – 2015 tuỳ khu vực), bất động sản bước vào thời kỳ tăng giá (2016 – 2018) và bắt đầu xuất hiện đầu cơ, kéo theo giá đất tăng liên tục ở nhiều nơi. Đặc biệt, ở Phú Quốc nhu cầu đầu cơ rất lớn, giá bất động sản tăng một cách chóng mặt trong vòng 1 – 2 năm. Có những vùng ven giá cũng tăng gấp 2 – 3 lần trong vòng hơn một năm nay. Thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến.
Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. Đó là khi giá tăng đến mức người đầu cơ không thể mua được nữa, vốn ngân hàng cũng trở nên rủi ro. Ví dụ, một miếng đất định giá 1 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 500-600 triệu. Sau 2-3 năm miếng đất đó tăng lên 3 tỉ đồng, dù cùng một hạn mức cho vay (70%) nhưng tỷ lệ cho vay giữa 3 tỉ và 1 tỉ hoàn toàn khác nhau. Giá đất tăng quá cao ngân hàng lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng và bắt đầu giảm cho vay, và chỉ cho vay những nơi họ tin còn nhu cầu. Tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là “liều thuốc độc” cho giới kinh doanh đầu cơ.
Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Năm 2019 sẽ chính thức xảy ra. Khi Chính phủ tham gia kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì giới đầu cơ không còn thu lợi, thị trường suy thoái, phải bán ra để trả nợ. Đó là dự đoán tình hình của năm 2019.
Như ông nói, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến cho rằng, tín dụng đang là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Ông có nhận định như thế nào?
Tín dụng là điểm nghẽn, đó là chuyện của các chủ đầu tư, người mua nhà, họ chỉ biết đến họ mà không biết đến ngân hàng. Ngân hàng cũng như các chủ đầu tư tổ chức và cá nhân, đều là những người kinh doanh, luôn phải tính đến độ rủi ro và tính an toàn. Đặc biệt, ngân hàng không tham gia đầu tư, mà chỉ cho vay để thu lại lãicốđịnh8-12%mỗinăm.Còn các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân có thể thu lợi 100% là chuyện bình thường. Hai vai trò và hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Bây giờ đứng góc độ chủ đầu tư cần vốn, trong khi ngân hàng ở góc độ cục diện thấy rằng nguồn vốn họ phân bổ các lĩnh vực đang mất cân đối, vốn đổ vào bất động sản quá nhiều, trong khi nhu cầu ở là nhu cầu sau cùng.
Các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đều do nguyên nhân trực tiếp từ việc đầu tư quá lớn vào bất động sản. Thực tế này dù muốn chối cãi hay phủ nhận cũng không được. Các ngân hàng khi thấy tín dụng bất động sản nhiều quá, giá tăng cao thì họ phải hạn chế lại, chọn lựa hơn. Nhà nước có vai trò đảm bảo cân đối nguồn vốn nên việc kiểm soát, siết tín dụng vào bất động sản là đương nhiên.
Chính phủ là nhà điều tiết thông qua các chính sách vĩ mô, cụ thể thông qua giám sát của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Như vậy, sự điều tiết đó mang tính vĩ mô, định hướng, kiểm soát. Vai trò quan trọng nhất thuộc về Chính phủ và ngân hàng. Khi NHNN cho phép tăng một tỷ lệ huy động vốn vào lĩnh vực nào đó thì đó là sự đánh giá về kinh tế vĩ mô.
Cụ thể là, thời điểm NHNN thấy bất động sản đã có nguồn vốn nhiều thì ngân hàng bắt đầu có chính sách hạn chế, huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống ở mức an toàn, cho tỷ lệ vay bất động sản giảm lại. Việc dự báo trước được tình hình, từ đó đưa ra chính sách kịp thời sẽ giúp cho sự lên xuống của thị trường bất động sản ổn định hơn. Còn nếu các ngân hàng nhắm mắt cho vay đến lúc thị trường biến động mới giật mình siết nợ, đòi nợ mà không có lộ trình thì sẽ gây hại cho thị trường, doanh nghiệp bị hụt hẫng, rồi “trách móc” là chuyện tất yếu.
Vấn đề giảm sốc nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính tầm quan sát vĩ mô của Chính phủ và chỉ đạo của NHNN.
Quay trở lại giai đoạn 2014 – 2015, thời điểm đó giá bất động sản rất thấp do suy thoái kéo dài. Những năm này nếu mạnh dạn đưa vốn vào bất động sản rất tốt nhưng khi đưa vào phải quan sát số lượng cho vay bất động sản, số lượng sản phẩm đưa ra so với nhu cầu ở, kinh doanh và giá cả, từ đó có động thái siết lại một cách hợp lý. Đó là nhiệm vụ của ngân hàng. Sau đó mới đến nhiệm vụ của chủ đầu tư bất động sản và nhà đầu tư cá nhân. Mỗi bên có một nhiệm vụ, thực hiện đúng thì sẽ không gây nên sự xáo trộn.
Những ngân hàng sụp đổ năm 2012, huy động vốn tới 20%, đó là những ngân hàng cho vay vô tội vạ, nợ xấu đến giờ vẫn còn, cho vay những dự án không có giá trị với định giá quá cao. Hậu quả đó đến từ sự yếu kém, buông lỏng quản lý của các ngân hàng. Trường hợp đó đừng đổ thừa cho người dân nhảy vào bất động sản nhiều quá bởi dù có muốn nhảy vào thị trường mà ngân hàng không cho vay thì cũng không thể đầu tư. Còn với những thị trường đất nền vùng sâu vùng xa do tiền người dân bỏ vào thì không vấn đề gì, người dân chịu.
Năng lực quốc gia không nằm ở bất động sản
Trong lịch sử, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của nhiều ngân hàng, đơn cử như sự kiện 4.800 ngân hàng của Mỹ bị phá sản trong giai đoạn 1931 – 1933. Theo ông, giải pháp nào để dung hòa sự tác động qua lại giữa hai lĩnh vực này và làm sao điều tiết dòng vốn vào bất động sản, đảm bảo tính ổn định của thị trường, đảm bảo cân đối dòng vốn?
Nhà nước có đủ công cụ để giám sát, nhưng khi xảy ra chuyện thì thường đổ cho thiếu hành lang pháp lý. Tuy nhiên, chúng ta có đủ hành lang pháp lý, chẳng qua là sự thiếu trách nhiệm của những người thực thi. Khi đã xảy ra rồi nhiều khi là trách nhiệm tập thể. Khi ban hành chính sách thì gây khó cho doanh nghiệp, luật lệ có không thực thi lại “đẻ” ra luật lệ mới.
Việc một doanh nghiệp phát hành trái phiếu còn mất an toàn hơn một doanh nghiệp đi vay. Bởi khi đi vay ngân hàng, doanh nghiệp đó sẽ phải chứng minh từ sổ sách, năng lực, thế chấp rồi mới cho vay. Khi giải ngân, ngân hàng cũng giải ngân từng bước, không có chuyện vay 500 tỉ thì ngân hàng giải ngân một lúc từng ấy tiền. Vay đầu tư 30 tầng sẽ phải thế chấp cái gì, xây tầng nào ngân hàng giám sát tầng đó, rồi mới chuyển tiền. Thế nhưng, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu thì theo quy định hiện nay coi đó là đầu tư. Ngân hàng có quyền mua trái phiếu đó và mua một lúc nhiều tiền mà không cần giám sát. Trong khi cái đó rủi ro hơn cho vay, nhưng lại là nghiệp vụ đầu tư. Trên thực tế, nhiều công ty “sân sau” đã phát hành trái phiếu và được các ngân hàng mua lại với khối lượng lớn.
Do đó, tôi cho rằng, để công tác quản lý được hiệu quả thì luật lệ càng đơn giản càng dễ giám sát hơn là một hệ thống quy định phức tạp và khó hiểu để rồi “vẽ” ra nhiều đường lách.
