Nghị định 69/2021/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, bài toán lợi ích vẫn cần được xem xét trước tiên.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ông Nguyễn Chí Thanh – Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội
Bên cạnh đó, nghị định này cũng quy định việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia.
Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý.
Việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.
Đến nay mới chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ, hư hỏng trên cả nước được cải tạo, xây dựng lại. (Hiện trang chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, Hà Nội. Ảnh: TP)
Doanh nghiệp ghi nhận những điểm vướng mắc đã được tháo gỡ, Nghị định 69 sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn các thành phố, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM.
Tuy nhiên, thực tế để việc cải tạo chung cư cũ thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bài toán lợi ích vẫn cần được xem xét trước tiên. Ngay cả việc hệ số K bồi thường bằng 1 thì việc thu hút nhà đầu tư cũng rất khó.
Thứ nhất, các chung cư cũ thường thuộc khu vực nội thành, những nơi bị giới hạn tầng cao và mật độ dân số không được tăng nhiều. Vấn đề nguồn vốn từ đâu để thực hiện dự án, dòng tiền từ đâu để xây dựng đủ diện tích trả lại cho người dân đã là rất khó, chưa kể đến lợi nhuận của chủ đầu tư.
Thứ hai, các khu vực này cũng thường không có lợi thế về thương mại việc sử dụng các công trình được xây mới lại để làm văn phòng hay để bán văn phòng thì cũng không phải dễ. Chính vì vậy tỷ lệ hệ số K là 1 – 2 không quá quan trọng bởi những vấn đề nào có thể tự giải quyết được thì chủ đầu tư có thể đề xuất ngay.
Thứ ba, các nhà tập thể cũ chung cư cũ ngày xưa thường ở theo dạng nhỏ lẻ, với các diện tích nhỏ để tăng chiều cao hay tăng quy mô dân số tăng thêm số nhà rất khó. Do đó việc cải tạo chung cư cũ cần phải lựa chọn những nhà đầu tư năng lực tầm cỡ, rới room rộng ra, những nhà khó trong việc tăng dân số hay tăng về chiều cao xây dựng thì xem xét để người dân có thể tái định cư ở một dự án khác. Công trình xây mới chỉ sử dụng để làm văn phòng hay làm trung tâm thương mại.
Mặt khác, người dân cũng cần nhận thức rằng nhờ những cơ chế chính sách của nhà nước mới có cơ hội để được sở hữu một căn nhà mới và tránh khỏi nguy hiểm khi ở các chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. Theo đó, cần đồng hành cùng doanh nghiệp để có thể sớm xây dựng, cải tạo lại nhà, nâng cao chất lượng sống và cải thiện bộ mặt đô thị.
