Krish Nguyen – Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99 ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Luật sư Trần Đức Phượng.
Phân tích về tính khả thi trong việc thực hiện nghị định lần này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng quy định lần này là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.
CafeLand: Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới trong Nghị định 30?
Luật sư Trần Đức Phượng: Nghị định 30 quy định chặt chẽ, rõ ràng, với những điểm mới như: không còn cho chủ đầu tư thu, mở tài khoản nhận quỹ bảo trì. Sau khi hoàn thành và bàn giao quỹ thì phải thông báo Sở Xây dựng; khi nhà chung cư đi vào sử dụng chủ đầu tư cũng phải nộp quỹ bảo trì đối với phần diện tích mình sở hữu (chưa bán, cho thuê mua).
Nếu có phát sinh việc bảo trì, thì chủ đầu tư chỉ được hoàn trả lại tiền sau khi đã bàn giao quỹ sang tài khoản của ban quản trị; chủ đầu tư không còn đưa ra lý do ép ban quản trị quyết toán xong để nhận bàn giao.
Nếu chủ đầu tư không làm thủ tục bàn giao, thì UBND tỉnh sẽ cưỡng chế mà không còn phải chờ thống nhất được việc quyết toán. Nếu việc quyết toán không thống nhất, thì chủ đầu tư và ban quản trị tự giải quyết.
Một điểm quy định mới là UBND tỉnh còn thực hiện thủ tục cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì đã được chi tiết để thực hiện.
Theo ông, những điểm bổ sung trong Nghị định 30 có thực sự mang lại hiệu quả so với những quy định tại Nghị định 99 trước đây?
Theo nội dung quy định, Nghị định 30 đã rõ ràng về pháp lý, giải quyết những mâu thuẫn như việc không để chủ đầu tư nhận tiền trực tiếp, người mua hoặc thuê mua phải tự nộp tiền vào tài khoản đã mở nên đã ngăn chặn ngay từ đầu, chủ đầu tư không có điều kiện lạm dụng, chiếm dụng số tiền cư dân nộp.
Như trước đây, đa phần vướng mắc phát sinh là chủ đầu tư thu tiền từ cư dân nhưng sau đó sử dụng cho mục đích khác nên khi gặp khó khăn không có tiền để bàn giao cho ban quản trị, thậm chí thấy lợi ích từ việc chiếm dụng nên dù có tiền nhưng vẫn không bàn giao.
Theo Nghị định 30, chủ đầu tư sẽ không còn là người cầm giữ tiền nên về cơ bản là sẽ giảm bớt căng thẳng đối với quỹ kinh phí bảo trì, chủ đầu tư cũng buộc phải nộp ngay kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê khi nhà chung cư đưa vào sử dụng.
Từ đó, mức rủi ro không thu được của quỹ này sẽ giảm đi rất nhiều về số lượng vì đã bỏ đi các cách thức, điều kiện phát sinh ra rủi ro. Rủi ro với quỹ này là trường hợp chủ đầu tư cố ý làm sai vẫn thu tiền của một số cư dân để chiếm dụng và phần chủ đầu tư không nộp đối với diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê mua.
Trước đây, các chủ đầu tư thường hay lấy lý do bàn giao quỹ kinh phí bảo trì nên thường ép Ban quản trị là phải ký quyết toán chưa được thẩm định kiểm tra kỹ thì mới được bàn giao quỹ nên cũng gây khó và kéo dài việc bàn giao. Nghị định 30 xử lý theo hướng cưỡng chế phải làm thủ tục chuyển sang tài khoản Ban quản trị không cần phải chờ việc quyết toán xong.
Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự.
Liệu có khả thi thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư hay lại có sự chây ì, chậm trễ trong thủ tục này? Trường hợp chủ đầu tư phá sản, không có bất cứ tài sản nào hoặc tài sản không phải nhà đất, không đủ so với phí bảo trì hàng chục tỉ, hàng trăm tỉ đồng thì phải làm sao, thưa luật sư?
Có thể thấy, Nghị định 30 đã bảo vệ phần lớn đối với quỹ bảo trì (cư dân sẽ nộp vào tài khoản) nên chủ đầu tư có thể vi phạm chỉ đối với phần diện tích mình còn giữ lại (tỷ lệ số tiền sẽ ít hơn) và lý do trì hoãn do không quyết toán xong cũng đã không còn quy định tại Nghị định 30. Như vậy, cũng có thể có việc chủ đầu tư không thực hiện đúng, chiếm dụng nhưng về cơ bản là bớt nghiêm trọng so với thời gian trước đây.
Với những vi phạm trong phạm vi hẹp của chủ đầu tư, Nghị định 30 đã quy định chi tiết hơn việc cưỡng chế đối với tài khoản kinh doanh khác của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì nên khả năng thu đủ quỹ này là khá cao.
Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự nên đây là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.
Tuy nhiên, Nghị định 30 đưa thêm quy định về trường hợp cư dân không nộp, số tiền không vào tài khoản thì họ cũng vẫn phải có trách nhiệm, hoặc phải liên đới với chủ đầu tư để thực hiện việc nộp cho đủ nên trong trường hợp chủ đầu tư có phá sản thì vẫn thu được khoản kinh phí này. Mặt khác, việc quy định mở tài khoản nhưng không có kỳ hạn, hoặc kỳ hạn không phù hợp cũng có khả năng gây mất lợi ích cho quỹ kinh phí bảo trì nếu việc thành lập Ban quản trị kéo dài.
